横浜市港南区で用途地域を調べて不動産を選ぶ方法

2026年7月14日

【結論】

横浜市港南区で不動産を選ぶ際は、物件価格や駅からの距離だけでなく、用途地域を確認することが重要です。用途地域によって、建てられる建物の種類、高さ、規模、周辺環境、将来の建て替えや売却のしやすさが変わるためです。

用途地域を調べるときは、横浜市の「iマッピー」で所在地を検索し、次の項目を確認しましょう。

用途地域の種類
建ぺい率
容積率
高度地区
防火地域・準防火地域
地区計画
建築協定
都市計画道路の有無
市街化区域・市街化調整区域の区分

港南区では、落ち着いた住環境を重視するなら第一種低層住居専用地域、利便性を重視するなら駅周辺の近隣商業地域や商業地域、住宅と店舗のバランスを求めるなら住居系用途地域を中心に比較すると、希望に合った物件を選びやすくなります。

用途地域とは何ですか？

用途地域とは、地域ごとに建築できる建物の種類や規模を定めた都市計画上のルールです。

住宅、店舗、事務所、工場などが無秩序に建てられることを防ぎ、住環境や商業環境を整える目的で指定されています。

用途地域を確認すると、主に次のことが分かります。

戸建て住宅を建てられるか
マンションやアパートを建てられるか
店舗や事務所を営業できるか
建物をどの程度の大きさにできるか
高層建築物が建つ可能性があるか
将来、建て替えや増築ができるか
周囲に商業施設や事業所が増える可能性があるか

横浜市では13種類の用途地域があり、大きく「住居系」「商業系」「工業系」に分けられます。

不動産購入では、現在の建物だけを見るのではなく、用途地域によって将来どのような建物が建つ可能性があるかまで確認することが大切です。

横浜市港南区にはどのような用途地域がありますか？

横浜市港南区は住宅地が中心ですが、駅周辺や幹線道路沿いでは商業系・住居系の用途地域も指定されています。

横浜市の港南区プランによると、港南区では第一種低層住居専用地域が区内で最も大きな割合を占めています。また、上大岡駅、上永谷駅、港南台駅などの周辺には、商業・業務機能が集積しています。

港南区で多く見られる用途地域には、次のようなものがあります。

第一種低層住居専用地域とは？

第一種低層住居専用地域は、低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。

主な特徴は次のとおりです。

戸建て住宅が中心になりやすい
高層マンションが建ちにくい
建物の高さや規模が制限される
大規模な店舗や事務所が建ちにくい
静かな住宅街になりやすい

港南区では、駅から少し離れた住宅地や、計画的に整備された戸建て住宅地などで多く見られます。

落ち着いた環境を重視する方には向いていますが、建ぺい率や容積率が低く設定されている土地では、建て替え時に希望する延床面積を確保できない可能性があります。

第一種・第二種中高層住居専用地域とは？

中高層住居専用地域は、マンションなどの中高層住宅を中心とした住環境を守る地域です。

主な特徴は次のとおりです。

マンションや共同住宅が建てられる
一定規模の店舗や医療施設が認められる
低層住宅地より建物の高さや規模を確保しやすい
将来、周辺にマンションが建つ可能性がある
戸建て住宅と集合住宅が混在しやすい

日当たりや眺望を重視して戸建てを購入する場合は、隣接地に中高層建築物が建てられるかを確認する必要があります。

第一種・第二種住居地域とは？

住居地域は、住宅の環境を守りながら、店舗や事務所なども一定範囲で認める地域です。

主な特徴は次のとおりです。

戸建てとマンションが混在しやすい
スーパーや飲食店が近くにできやすい
幹線道路沿いで指定されることがある
低層住宅地より生活利便性が高い傾向がある
交通量や騒音の確認が必要になる

買い物のしやすさを重視する方には向いていますが、物件によっては自動車の通行音や店舗の営業時間が生活に影響する可能性があります。

近隣商業地域・商業地域とは？

近隣商業地域と商業地域は、店舗、事務所、商業施設などの利便性を高めるための地域です。

港南区では、商業地域が上大岡駅周辺に指定され、近隣商業地域は区内の主要駅周辺などで見られます。

主な特徴は次のとおりです。

店舗や飲食店が多くなりやすい
駅から近い物件を見つけやすい
建ぺい率や容積率が高い傾向がある
マンションや複合ビルが建ちやすい
人通りや交通量が多くなりやすい
日照や眺望が変化する可能性がある

通勤や買い物の利便性を優先する方に向いていますが、静かな環境を求める場合は、昼間だけでなく夜間や休日の状況も確認しましょう。

港南区の用途地域はどこで調べられますか？

港南区の用途地域は、横浜市行政地図情報提供システム「iマッピー」を使って調べられます。

横浜市も、用途地域を確認する方法としてiマッピーを案内しています。iマッピーでは、用途地域だけでなく、建ぺい率、容積率、高度地区、防火地域なども確認できます。

基本的な確認手順は次のとおりです。

横浜市のiマッピーを開く
利用規約を確認する
物件の住所または地図から所在地を検索する
調べたい土地を地図上で選択する
用途地域の名称を確認する
建ぺい率・容積率を確認する
高度地区や防火地域も確認する
地区計画や都市計画道路の表示を確認する

不動産広告や販売図面にも用途地域は記載されていますが、情報が古い可能性もあります。購入を判断するときは、行政が公開している情報と照合することが大切です。

なお、用途地域の境界付近にある土地では、敷地内に複数の用途地域がかかっている場合があります。地図だけで判断しにくい場合は、不動産会社や横浜市の担当窓口へ確認しましょう。

用途地域を見るときは何を確認すればよいですか？

用途地域を確認するときは、地域名だけでなく、建物の規模や将来の利用方法に関係する項目まで確認する必要があります。

建ぺい率とは何ですか？

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。

例えば、100平方メートルの土地で建ぺい率が50％の場合、原則として建築面積は50平方メートルまでとなります。

建ぺい率が低い土地には、次のような特徴があります。

建物同士の間隔を確保しやすい
住宅街にゆとりが生まれやすい
庭や駐車スペースを確保しやすい
建築できる建物の面積が小さくなる

土地面積が広く見えても、建ぺい率によって希望する間取りを実現できないことがあります。

容積率とは何ですか？

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合です。

100平方メートルの土地で容積率が100％の場合、原則として延床面積100平方メートルまでの建物を建てられます。

ただし、実際に適用できる容積率は、前面道路の幅員によって制限される場合があります。都市計画上の指定容積率だけで判断せず、道路幅員による制限も確認しなければなりません。

高度地区とは何ですか？

高度地区とは、建物の高さを制限する地域です。

用途地域上はマンションを建てられる土地でも、高度地区の制限によって建物の高さや形状が抑えられることがあります。

戸建て住宅を購入する場合でも、次の点に影響します。

3階建て住宅を建てられるか
屋根の形状に制限があるか
建て替え後も現在と同じ規模を確保できるか
周辺にどの程度の高さの建物が建つか

防火地域・準防火地域とは何ですか？

防火地域・準防火地域とは、市街地での火災の延焼を防ぐため、建物の構造や使用する材料に制限を設ける地域です。

駅周辺や幹線道路沿いなどでは、準防火地域に指定されている場合があります。

建て替えや新築では、耐火性能を確保するために建築費が増える可能性があります。中古住宅の場合は、増築部分や未登記部分が法令に適合しているかも確認しましょう。

用途地域以外に確認すべき建築制限は何ですか？

不動産を選ぶ際は、用途地域だけを確認して終わりにしないことが重要です。

同じ用途地域でも、地区計画や建築協定によって、さらに細かなルールが定められている場合があります。

地区計画とは何ですか？

地区計画とは、地域の特性に合わせて、建物の用途、壁面の位置、高さ、敷地面積などを定めるルールです。

例えば、上永谷駅南西側の港南丸山台地区では、良好な住環境を維持するための地区計画が定められています。対象には丸山台、上永谷、日限山の一部が含まれます。

地区計画によって制限される可能性がある項目は次のとおりです。

建物の用途
建物の高さ
敷地面積の最低限度
壁面の位置
建物の外観
垣や柵の構造

土地を分割したい場合や二世帯住宅へ建て替えたい場合は、地区計画に抵触しないか確認が必要です。

建築協定とは何ですか？

建築協定とは、土地所有者などが合意し、地域内の建築ルールを定める制度です。

建築協定では、用途地域よりも厳しい内容が定められている場合があります。

具体的には、次のような制限です。

建物用途の制限
建ぺい率・容積率の制限
建物の高さ
外壁の後退距離
敷地分割の禁止
塀や看板の仕様

建築協定の対象地を購入した場合、新しい所有者にもルールが関係することがあるため、契約前の確認が欠かせません。

都市計画道路とは何ですか？

都市計画道路とは、将来的な整備を目的として都市計画上決定されている道路です。

敷地の一部が都市計画道路の区域に含まれている場合、建築方法が制限されたり、将来的に用地取得の対象になったりする可能性があります。

購入前には次の点を確認しましょう。

計画道路の区域に入っているか
整備事業が決定しているか
建物の建築に制限があるか
敷地面積や接道状況が将来変わる可能性があるか

希望する暮らしに合う用途地域はどれですか？

用途地域は、希望する生活環境から逆算して選ぶと判断しやすくなります。

静かな戸建て住宅地を選びたい場合は？

静かな住環境を重視する場合は、第一種低層住居専用地域を中心に探す方法があります。

向いている方は次のとおりです。

戸建てで長く暮らしたい
高層マンションが建つ可能性を抑えたい
子どもが落ち着いて暮らせる環境を求めている
庭や駐車場を確保したい
店舗や夜間の人通りが少ない地域を希望している

一方で、駅から距離がある物件や、坂道・バス便を利用する物件もあります。用途地域と併せて交通手段を確認しましょう。

駅近と買い物の利便性を重視する場合は？

通勤や買い物を優先する場合は、上大岡駅、港南台駅、上永谷駅などの駅周辺を比較します。

駅周辺では、近隣商業地域、商業地域、住居地域などが指定されていることがあります。

向いている方は次のとおりです。

電車通勤の時間を短縮したい
車を持たずに生活したい
スーパーや医療施設を利用しやすい場所がよい
将来の売却や賃貸需要も考慮したい
戸建てよりマンションを検討している

ただし、隣接地にビルやマンションが建つ可能性、交通量、飲食店の営業時間なども確認が必要です。

将来の建て替えや二世帯住宅を考えている場合は？

将来の建て替え、増築、二世帯住宅化を考えている場合は、建ぺい率と容積率に余裕がある土地を選ぶ必要があります。

確認したいポイントは次のとおりです。

現在の建物が建ぺい率・容積率を使い切っていないか
3階建てを建築できるか
高度地区による高さ制限がないか
外壁後退の指定がないか
敷地面積の最低限度が定められていないか
前面道路の幅員が十分か
再建築できる接道条件を満たしているか

「現在建っているから、同じ規模で建て替えられる」とは限りません。既存不適格建築物や増築歴のある建物では、建て替え時に床面積が小さくなる場合があります。

港南区のエリア別に用途地域をどう考えればよいですか？

港南区では、同じ駅の周辺でも、駅前と住宅街で用途地域が変わることがあります。

上大岡エリアはどのように選べばよいですか？

上大岡駅周辺は、港南区内でも商業・業務機能が集まるエリアです。

駅前では商業地域や近隣商業地域が見られ、少し離れると住居系用途地域や低層住宅地へ変化します。

選び方のポイントは次のとおりです。

利便性重視なら駅周辺のマンション
静かさを求めるなら駅から離れた住宅地
坂道や高低差を現地で確認する
隣接地の用途地域を確認する
商業施設や幹線道路からの騒音を確認する

駅近物件は利便性が高い一方、建物の密集度や将来の日照変化も確認する必要があります。

港南台エリアはどのように選べばよいですか？

港南台駅周辺には商業施設や集合住宅があり、駅から離れると落ち着いた住宅地が広がります。

選び方のポイントは次のとおりです。

駅周辺ではマンションの管理状況も確認する
戸建て住宅地では建築協定や地区計画を確認する
高低差や擁壁の状態を確認する
バス便の本数と最終時刻を確認する
将来の建て替え可能面積を確認する

整った街並みだけで判断せず、敷地ごとの建築条件まで確認しましょう。

上永谷・丸山台エリアはどのように選べばよいですか？

上永谷駅周辺は、駅前の生活利便性と、周辺住宅地の落ち着きを比較しやすいエリアです。

丸山台などでは地区計画が定められている区域があるため、良好な住環境が守られやすい一方、建て替えや土地利用に独自の制限が設けられている場合があります。

選び方のポイントは次のとおりです。

地区計画の対象区域か確認する
敷地分割や建物用途の制限を確認する
駅までの坂道を実際に歩く
戸建てと集合住宅の分布を確認する
将来の増築計画に対応できるか確認する

下永谷・野庭町・日野エリアはどのように選べばよいですか？

下永谷、野庭町、日野などでは、低層住宅地、集合住宅地、幹線道路沿いの住居地域などが混在しています。

同じ町名でも、土地によって用途地域や建築条件が異なるため、町名だけで判断するのは避けましょう。

選び方のポイントは次のとおりです。

バス便と駅までの移動時間を確認する
幹線道路沿いでは騒音や振動を確認する
市街化調整区域との境界を確認する
周辺の農地や緑地の土地利用を確認する
擁壁や高低差、接道状況を確認する

港南区西部には市街化調整区域もあるため、住宅の建築や建て替えに制限がないか、個別の確認が必要です。

用途地域を活用した不動産選びの事例はありますか？

用途地域を比較すると、同じ予算でも優先する条件に合った物件を選びやすくなります。

以下は、購入判断の考え方を示すモデルケースです。

事例1：静かな住環境を優先して戸建てを選んだケース

子育て世帯が、駅徒歩だけで物件を選ばず、第一種低層住居専用地域の戸建てを比較しました。

確認した項目は次のとおりです。

周辺に高層建築物が建つ可能性
建ぺい率と容積率
外壁後退の有無
建築協定
通学路と交通量

駅からの距離は多少長くなりましたが、将来的にも低層住宅中心の環境が維持されやすい土地を選べました。

事例2：駅近マンションの利便性を優先したケース

共働き世帯が、上大岡駅周辺のマンションを検討しました。

商業地域であることを踏まえ、次の項目を確認しました。

隣接地に建てられる建物の規模
バルコニー側の用途地域
日照や眺望が変わる可能性
夜間の人通りや騒音
防火地域・準防火地域の指定
管理規約と長期修繕計画

駅近というメリットだけでなく、将来の周辺環境の変化まで確認したうえで判断できました。

事例3：二世帯住宅への建て替えを前提に土地を選んだケース

親世帯との同居を想定して土地を探す家族が、土地面積だけでなく容積率と前面道路を比較しました。

確認した項目は次のとおりです。

建ぺい率・容積率
前面道路幅員
高度地区
北側斜線や道路斜線
地区計画
接道義務
既存建物の確認済証・検査済証

土地が広くても希望する延床面積を確保できない物件を候補から外し、建築計画を実現しやすい土地に絞り込めました。

用途地域を確認せずに購入するとどのような問題がありますか？

用途地域や建築制限を確認せずに購入すると、入居後や建て替え時に想定外の問題が発生する可能性があります。

代表的な失敗例は次のとおりです。

希望する大きさの家に建て替えられない
3階建て住宅を建てられない
二世帯住宅への増築が難しい
隣にマンションや店舗が建った
日照や眺望が変わった
店舗や事務所として利用できなかった
建築協定により土地を分割できなかった
防火規制によって建築費が増えた
都市計画道路の区域内だった
市街化調整区域で建築に制限があった

用途地域は「建物を建てられるか」だけを確認する情報ではありません。周辺環境の将来像と、不動産の利用価値を判断するための重要な情報です。

購入前に不動産会社へ何を確認すればよいですか？

購入候補が決まったら、用途地域と関係する内容を不動産会社へ具体的に確認しましょう。

確認しておきたい質問は次のとおりです。

この土地の用途地域は何ですか？
建ぺい率と容積率はいくつですか？
前面道路による容積率制限はありますか？
高度地区は指定されていますか？
防火地域・準防火地域ですか？
地区計画や建築協定はありますか？
敷地面積の最低限度はありますか？
都市計画道路の区域に入っていますか？
現在の建物に既存不適格や違反建築の可能性はありませんか？
同じ規模の建物へ建て替えられますか？
隣接地にはどの程度の建物を建築できますか？

売買契約前には、重要事項説明書や物件状況報告書の内容も確認します。不明点がある場合は、契約当日に初めて質問するのではなく、事前に資料を受け取って確認しましょう。

専門家コメント｜宅地建物取引士　松代博明

用途地域は、購入時には見落とされやすいものの、不動産の使い方や将来の資産価値に関係する重要な情報です。

例えば、静かな住宅街にある戸建てでも、隣接地の用途地域が異なれば、将来マンションや店舗が建つ可能性があります。一方、第一種低層住居専用地域は住環境が守られやすい反面、建ぺい率や容積率が低く、建て替え時に建物を大きくできないケースがあります。

購入前には、少なくとも次の項目を確認してください。

用途地域
建ぺい率・容積率
高度地区
防火・準防火地域
地区計画・建築協定
接道状況
隣接地の建築可能規模

用途地域は単独で見るのではなく、駅距離、周辺環境、建物の状態、災害リスク、将来の建て替え計画と組み合わせて判断することが大切です。

FAQ｜横浜市港南区の用途地域でよくある質問

横浜市港南区で用途地域を調べる際によくある疑問をまとめました。

港南区の用途地域は無料で調べられますか？

横浜市のiマッピーを利用すれば、インターネット上で無料確認できます。住所や地図から対象地を検索し、用途地域、建ぺい率、容積率、高度地区などを確認できます。

不動産広告に記載された用途地域だけを見れば十分ですか？

不動産広告だけで判断するのは避けたほうがよいでしょう。行政が公開している情報と照合し、地区計画、建築協定、防火地域、都市計画道路なども確認することが大切です。

第一種低層住居専用地域なら必ず静かですか？

低層住宅中心の環境になりやすい地域ですが、道路の交通量、学校、公園、鉄道、近隣施設などによって周辺環境は異なります。現地確認も必要です。

商業地域のマンションは購入しないほうがよいですか？

一概にはいえません。商業地域は駅や店舗に近く、生活利便性が高い点がメリットです。ただし、周辺に高い建物が建つ可能性や、騒音、人通りなどを確認しましょう。

用途地域が違うと住宅ローンに影響しますか？

一般的な住宅地であれば、用途地域だけで住宅ローンが利用できなくなるケースは多くありません。ただし、市街化調整区域、再建築不可物件、違反建築、店舗併用住宅などは審査に影響することがあります。

用途地域の境界にある土地は注意が必要ですか？

注意が必要です。ひとつの敷地に複数の用途地域がかかる場合、建ぺい率や容積率を面積に応じて計算することがあります。建物用途の制限も複雑になるため、専門家へ確認しましょう。

現在と同じ大きさで建て替えられますか？

必ずしも同じ大きさで建て替えられるとは限りません。建築当時から法令が変更されている場合や、現在の建物が既存不適格である場合は、建て替え後の面積が小さくなる可能性があります。

第一種低層住居専用地域でも3階建ては建てられますか？

土地ごとの建ぺい率、容積率、高度地区、斜線制限、日影規制などによって異なります。用途地域だけで判断せず、建築士などに建築可能なプランを確認することが必要です。

用途地域は将来変更されることがありますか？

都市計画の見直しによって変更される可能性があります。購入時点の指定だけでなく、周辺の都市計画やまちづくり方針も確認しておくと安心です。

隣の土地に何階建ての建物が建つか調べられますか？

用途地域、容積率、高度地区、前面道路、敷地面積などから、一定の範囲で推測できます。ただし、正確な建築可能規模を判断するには、建築士や行政への確認が必要です。

用途地域以外にハザードマップも確認すべきですか？

確認すべきです。用途地域は土地利用や建築制限を示す情報であり、洪水、内水、土砂災害、崖、液状化などの災害リスクとは別の情報です。両方を確認して判断しましょう。

まとめ｜港南区で用途地域を調べて不動産を選ぶには？

横浜市港南区で不動産を購入するときは、横浜市のiマッピーを使い、用途地域と建築制限を確認することが大切です。

今回のポイントをまとめると、次のとおりです。

用途地域は建てられる建物の種類や規模を決める
港南区では第一種低層住居専用地域が広く指定されている
上大岡駅周辺には商業系用途地域が見られる
港南台駅や上永谷駅周辺には商業・業務機能が集まっている
建ぺい率と容積率は建て替え可能な規模に影響する
高度地区や前面道路による制限も確認する
地区計画や建築協定では独自のルールが設けられることがある
用途地域の境界付近では複数の指定がかかる場合がある
隣接地の用途地域も将来の日照や眺望に影響する
用途地域とハザードマップの両方を確認する

用途地域は、物件の現在の住みやすさだけでなく、将来の建て替え、増築、売却、周辺環境の変化にも関係します。

希望する暮らし方と将来の利用計画を整理したうえで、用途地域、建築制限、現地環境を総合的に比較しましょう。

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定休日	水曜日
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