寒川町で不動産契約をする前に確認すべき重要事項

2026年7月7日

結論

寒川町で土地、中古戸建て、マンションなどの不動産契約をする前には、価格や間取りだけでなく、権利関係、法令上の制限、建物状態、災害リスク、契約解除の条件、購入後の費用まで確認することが大切です。

不動産会社の仲介で購入する場合は、原則として売買契約を結ぶ前に、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。重要事項説明は、購入するかどうかの判断へ大きな影響を与える内容を、契約前に確認するためのものです。オンラインで説明を受ける方法もありますが、物件の現地確認まで不要になるわけではありません。

説明を聞くだけで終わらせず、重要事項説明書と売買契約書を事前に受け取り、分からない部分を質問しましょう。

寒川町で不動産契約を結ぶ際は、次の項目を重点的に確認する必要があります。

・売主や所有権などの権利関係
・住宅ローンや抵当権の状況
・土地面積、境界、接道条件
・用途地域や建築上の制限
・建物の不具合や修繕履歴
・洪水などの災害リスク
・契約不適合責任の範囲
・手付解除や違約金の条件
・住宅ローン特約
・仲介手数料や税金などの諸費用
・引き渡し時期と設備の取扱い

契約後に「知らなかった」とならないよう、疑問が残っている状態で署名や押印をしないことが重要です。

不動産契約前に行われる重要事項説明とは

契約するか判断するための説明

重要事項説明とは、宅地建物取引業者が買主に対して、物件や取引条件に関する重要な内容を契約前に説明する手続きです。

説明では、登記された権利、法令上の制限、道路、上下水道、契約解除、損害賠償など、購入判断に関係する内容を確認します。

重要事項説明書に書かれているからといって、すべての物件に問題がないという意味ではありません。記載された条件を理解し、自分の購入目的に合っているか判断する必要があります。

宅地建物取引士から説明を受ける

重要事項説明は、宅地建物取引士が資格を示したうえで行います。

説明を受ける際は、資料を読み上げてもらうだけでなく、不明な用語や購入後の影響について質問しましょう。

「一般的な内容です」「問題ありません」といった説明だけで分からない場合は、具体的にどのような制限や負担があるのか確認してください。

重要事項説明書を事前に受け取る

可能であれば、説明当日より前に重要事項説明書と売買契約書の案を受け取りましょう。

当日に初めて多くの書類を読み、その場で契約まで進めると、内容を十分に理解できない可能性があります。

事前に確認し、質問したい部分へ印を付けておくと安心です。

所有者と権利関係を確認する

登記上の所有者が売主と一致しているか

不動産契約前には、登記事項証明書を確認します。

登記事項証明書では、不動産の面積、所有者、抵当権、差押えなどの情報を確認できます。法務省も、不動産購入前には現地だけでなく、登記事項証明書などで所有者や抵当権の有無を調査するよう案内しています。

売主と登記上の所有者が異なる場合は、相続登記や住所変更登記などが必要になる可能性があります。

共有名義では共有者全員を確認する

夫婦、親子、兄弟姉妹などで共有している不動産では、共有者と持分を確認します。

不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の手続きが必要です。

一部の共有者だけが契約を進めていないか、引き渡しまでに必要な同意や書類がそろうか確認しましょう。

抵当権を抹消できるか

売主に住宅ローンが残っている場合、登記簿へ抵当権が設定されていることがあります。

通常は、売買代金の支払いと同時にローンを完済し、抵当権を抹消して買主へ所有権を移転します。

売却代金より住宅ローン残債が多い場合は、売主が不足分を準備できなければ抵当権を抹消できない可能性があります。

決済時にどのような手順で抹消するのか確認しましょう。

差押えや仮登記の有無

登記簿に差押え、仮差押え、仮登記などがある場合は、そのまま契約を進めることに注意が必要です。

引き渡しまでに抹消できるのか、誰がどの費用を負担するのか、司法書士を交えて確認しましょう。

土地面積と境界を確認する

登記面積と実測面積の違い

土地の面積には、登記簿に記載された公簿面積と、測量によって確認する実測面積があります。

古い測量結果をもとに登記されている土地では、現在の面積と差がある場合があります。

契約が公簿売買なのか実測売買なのか、面積に差が生じた場合に売買代金を精算するのか確認しましょう。

境界標と測量図

現地では、境界標が残っているか確認します。

地積測量図や境界確認書があっても、現地の境界標がなくなっている場合があります。

隣地所有者と境界確認が済んでいるか、引き渡しまでに測量を行うのか、その費用を誰が負担するのか確認しましょう。

越境物の有無

隣地の屋根、塀、樹木、配管などが対象物件へ越境している場合や、反対に対象物件の設備が隣地へ越境している場合があります。

越境がある場合は、撤去するのか、将来建て替える際に解消するのか、覚書があるのか確認しましょう。

口頭の説明だけでなく、契約書や確認書に取扱いを記載してもらうことが大切です。

道路と接道条件を確認する

建て替えできる土地か

土地や中古戸建てを購入する場合は、建築基準法上の道路へどのように接しているか確認します。

現在建物が建っていても、道路条件によっては、将来同じ規模の建物へ建て替えられない場合があります。

再建築できるか、セットバックが必要か、私道を利用しているかなどを確認しましょう。

私道の所有権や通行権

敷地へ通じる道路が私道の場合は、私道持分を取得できるか確認します。

持分がない場合は、通行や掘削に関する承諾が必要になることがあります。

水道やガス管の交換工事で私道を掘削する可能性もあるため、通行だけでなく工事の承諾についても確認しましょう。

セットバックの範囲

前面道路の幅によっては、建て替え時に敷地の一部を道路として後退させるセットバックが必要になる場合があります。

セットバック部分には建物や塀を設置できず、利用できる敷地面積が小さくなる可能性があります。

広告に記載された土地面積だけでなく、実際に建築へ利用できる面積を確認してください。

法令上の制限を確認する

用途地域

用途地域によって、建てられる建物の用途や規模が異なります。

住宅を購入するだけの場合も、周辺へ将来どのような建物が建つ可能性があるかを考える材料になります。

同じ町名の中でも指定が異なる場合があるため、所在地ごとに確認しましょう。

建ぺい率と容積率

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合です。

建て替えや増築を考えている場合は、現在の建物と同じ大きさを再建できるとは限りません。

既存建物が現在の制限を超えている場合は、その理由や将来の建て替えへの影響を確認しましょう。

地区計画やそのほかの制限

不動産には、都市計画法や建築基準法のほか、さまざまな法令による制限が関係する場合があります。国土交通省は、重要事項説明で対象となる法令上の制限を一覧で案内しています。

高さ、用途、外壁の位置、最低敷地面積などに制限がある場合は、希望する建物やリフォームを実現できるか確認しましょう。

上下水道・ガスなどの設備を確認する

上水道の引き込み

敷地内へ水道管が引き込まれているか、管の口径が十分か確認します。

古い水道管では、建て替えやリフォーム時に交換を求められる場合があります。

前面道路から新たに引き込む場合は、工事費や加入に伴う費用が発生する可能性があります。

下水道と浄化槽

公共下水道へ接続しているのか、浄化槽を使用しているのか確認しましょう。

下水道が整備されていても、敷地内の接続工事が終わっていない場合があります。

浄化槽では、定期的な清掃や点検などの維持費が必要です。

ガスの種類

都市ガス、プロパンガス、オール電化など、供給方法を確認します。

プロパンガスでは、設備がガス会社の所有になっていたり、契約期間が定められていたりする場合があります。

購入後にガス会社を変更できるか、設備費用の精算が必要か確認しましょう。

建物の状態を確認する

雨漏りやシロアリ

中古戸建てでは、雨漏り、シロアリ被害、床の傾き、基礎のひび割れなどを確認します。

売主から告知書や物件状況報告書が提供される場合は、過去の不具合や修繕内容まで確認しましょう。

現在は直っていても、過去に発生した不具合が再発する可能性があります。

設備の故障

給湯器、キッチン、浴室、トイレ、エアコンなど、売買対象となる設備を確認します。

設備表には、設備の有無や故障状況が記載されます。

「使用できる」と説明された設備が引き渡し直後に故障した場合の取扱いも、契約書で確認しましょう。

建物状況調査

中古住宅では、専門家による建物状況調査が実施されている場合があります。

調査済みであれば、報告書の内容、調査日、確認できなかった場所を確認しましょう。

調査をしていない場合は、買主負担で実施できるか、売主が協力するか確認します。

建物状況調査ですべての欠陥を発見できるわけではない点にも注意が必要です。

修繕履歴

屋根、外壁、防水、給排水管などの修繕履歴があれば確認しましょう。

工事時期、施工会社、保証期間が分かる資料があると、購入後の修繕計画を立てやすくなります。

マンションで確認すべき重要事項

管理費と修繕積立金

中古マンションでは、毎月の住宅ローン返済に加え、管理費と修繕積立金が必要です。

現在の金額だけでなく、値上げ予定や一時金の徴収予定がないか確認しましょう。

売主に滞納がある場合、その取扱いも重要です。

長期修繕計画

大規模修繕の実施時期、修繕積立金の残高、今後の工事予定を確認します。

積立金が不足している場合は、将来の値上げや一時金負担が発生する可能性があります。

管理規約と使用細則

ペット、楽器、駐車場、バルコニーの使用、リフォームなどには管理規約上の制限が設けられていることがあります。

購入後に希望する生活や工事ができるか、契約前に確認しましょう。

駐車場の利用条件

現在の売主が駐車場を使用していても、買主がその区画を引き継げるとは限りません。

空き状況、抽選、車両サイズ、利用料などを管理会社へ確認しましょう。

寒川町の災害リスクを確認する

水害ハザードマップ

不動産取引では、水防法に基づいて作成された水害ハザードマップ上の物件所在地を、重要事項説明で説明することが義務付けられています。

ただし、ハザードマップで区域外だからといって、水害が絶対に起きないわけではありません。

対象物件だけでなく、避難場所や避難経路、周辺道路の浸水想定も確認しましょう。

土砂災害や地震への備え

崖や斜面が近い物件では、土砂災害警戒区域などの指定を確認します。

建物については、建築時期、耐震基準、耐震診断や補強工事の有無も確認しましょう。

災害リスクは価格だけでなく、火災保険や地震保険、将来の売却にも影響する可能性があります。

現地を自分で歩く

ハザードマップだけでは、道路の高低差、排水溝、川や水路との距離などを十分に把握できない場合があります。

雨の日や時間帯を変えて現地を確認すると、晴れた日の内覧では分からない状況を確認できることがあります。

周辺環境を確認する

騒音や交通量

線路、幹線道路、工場、店舗などが近い物件では、曜日や時間帯によって騒音や交通量が変わります。

平日の昼間だけでなく、朝、夜、休日にも周辺を確認しましょう。

においや振動

工場、飲食店、農地などが近い場合は、風向きや時間帯によって、においや振動が気になることがあります。

内覧時に気にならなくても、近隣住民や不動産会社へ周辺状況を確認すると安心です。

日当たりと将来の建築

現在は日当たりや眺望がよくても、隣地へ建物が建つと状況が変わる可能性があります。

周辺の空き地や駐車場、建築計画について、分かる範囲で確認しましょう。

契約不適合責任を確認する

契約内容と異なる場合の責任

契約不適合責任とは、引き渡された不動産が、種類、品質、数量などについて契約内容に適合していない場合に、売主が負う可能性のある責任です。

どのような不具合を対象とするのか、通知期限はいつまでか、修補や代金減額を求められる条件などを契約書で確認しましょう。

売主が個人か事業者か

売主が個人の場合と、不動産会社などの事業者の場合では、契約条件が異なることがあります。

個人売主の中古物件では、責任期間が限定されていたり、一部の項目が免責になったりする場合があります。

免責と書かれている場合は、購入後の修繕リスクを買主が負う可能性があるため、建物調査も含めて慎重に判断しましょう。

告知内容との整合性

契約書だけでなく、告知書、物件状況報告書、設備表の内容も確認します。

雨漏りや設備故障など、売主が把握している不具合が適切に記載されているか確認しましょう。

手付金と契約解除を確認する

手付金の性質

売買契約時には、買主から売主へ手付金を支払うことがあります。

手付金は売買代金の一部へ充当される場合が一般的ですが、契約解除に関する役割もあります。

金額、支払日、解除期限を確認しましょう。

手付解除

契約で定められた期限までは、買主が手付金を放棄することなどにより契約を解除できる場合があります。

ただし、相手方が契約の履行に着手した後などは、手付解除ができない可能性があります。

どの時点まで解除できるのか、契約書の表現を確認してください。

違約金

契約違反によって解除する場合は、違約金や損害賠償が定められていることがあります。

住宅ローンが通らない、引き渡しに遅れるといった場合に、どの解除条件が適用されるか確認しましょう。

住宅ローン特約を確認する

ローン審査が通らなかった場合

住宅ローンを利用して購入する場合は、住宅ローン特約を確認します。

期限までに融資承認を得られなかった場合、一定の条件で契約を解除できることがあります。

特約がなければ、ローンが通らなくても自己資金で代金を支払う義務が残る可能性があります。

申込先と借入条件

利用する金融機関、借入予定額、金利の種類、承認期限などを確認します。

希望額より少ない金額しか承認されなかった場合に特約を使えるのかも重要です。

期限内に手続きを進める

買主側の書類提出が遅れた場合などは、住宅ローン特約による解除が認められない可能性があります。

契約後は速やかに本審査を申し込み、追加書類の提出にも対応しましょう。

売買代金以外の費用を確認する

仲介手数料

不動産会社の仲介で購入する場合は、仲介手数料が発生します。

金額、支払い時期、消費税を含む総額を確認しましょう。

登記費用

所有権移転登記や、住宅ローン利用時の抵当権設定登記には、登録免許税や司法書士報酬がかかります。

資金計画書で内訳を確認してください。

固定資産税などの清算金

固定資産税や都市計画税は、引き渡し日を基準に売主と買主で負担を清算する場合があります。

税金の起算日、日割り計算の方法、清算額を確認しましょう。

火災保険と住宅ローン費用

住宅ローンを利用する場合は、融資事務手数料、保証料、火災保険料などが必要になる場合があります。

物件価格と頭金だけでなく、諸費用を含めた総額を確認しましょう。

引き渡し条件を確認する

引き渡し日

売買代金の残額を支払い、鍵を受け取る日を確認します。

売主の住み替えや相続手続きなどによって、引き渡しまで時間がかかる場合があります。

現在の賃貸住宅の解約や引っ越し日は、余裕を持って設定しましょう。

残置物

家具、家電、物置、庭石などを売主が撤去するのか、残したまま引き渡すのか確認します。

残す物と撤去する物を一覧にし、契約書や付帯設備表へ記載してもらいましょう。

現況確認

引き渡し前には、契約時から物件の状態が変わっていないか確認します。

設備の故障、荷物の残置、境界標、清掃状況などを見ておきましょう。

契約前に確認したい書類

不動産契約前には、主に次の書類を確認します。

・重要事項説明書
・売買契約書
・登記事項証明書
・公図
・地積測量図
・建物図面
・物件状況報告書
・付帯設備表
・建物状況調査報告書
・固定資産税関係資料
・管理規約
・長期修繕計画
・総会議事録
・ハザードマップ
・住宅ローンの資金計画書

すべての物件に同じ書類がそろっているとは限りません。書類がない場合は、なぜないのか、代わりに何を確認したのか説明を受けましょう。

契約前に不動産会社へ聞きたい質問

物件について

「登記上の所有者と売主は同じですか」

「抵当権や差押えは引き渡しまでに抹消されますか」

「土地の境界は確定していますか」

「再建築や増築に制限はありますか」

建物について

「雨漏りやシロアリ被害の履歴はありますか」

「故障している設備はありますか」

「建物状況調査は実施されていますか」

「購入後に必要となりそうな修繕はありますか」

契約条件について

「手付解除はいつまでできますか」

「住宅ローンが通らなかった場合は解除できますか」

「契約不適合責任の対象と期間を教えてください」

「引き渡しまでに売主が行う作業は何ですか」

費用について

「物件価格以外に必要な費用を一覧で出してもらえますか」

「固定資産税などの清算金はいくらですか」

「管理費や修繕積立金の値上げ予定はありますか」

契約を急がない方がよい場面

次のような場合は、その場で契約せず、内容を持ち帰って確認しましょう。

・重要事項説明書を当日初めて渡された
・質問へ具体的な回答がない
・境界や再建築の可否が分からない
・住宅ローン特約の内容が曖昧
・売主の告知内容と現地の状態が異なる
・追加費用の説明がない
・契約を急ぐよう強く求められる
・口頭説明だけで書面へ記載されない

人気物件であっても、不明点を残したまま契約すると、購入後に大きな負担が生じる可能性があります。

専門家コメント　宅地建物取引士　高橋健太

寒川町で不動産契約をする際は、価格や間取りだけで判断せず、重要事項説明書と売買契約書を事前に確認することが大切です。

土地や戸建てでは、境界、接道条件、再建築の可否、上下水道などを確認しましょう。中古住宅では、雨漏りや設備故障、修繕履歴、契約不適合責任の範囲が重要です。

マンションの場合は、管理費や修繕積立金だけでなく、値上げ予定、大規模修繕、管理規約まで確認する必要があります。

また、住宅ローンを利用する場合は、融資承認期限とローン特約の解除条件を把握してください。

寒川町で不動産購入を検討している方は、分からない内容を残したまま契約せず、物件の状態、契約条件、購入後の費用を一つずつ確認することをおすすめします。

お問い合わせはこちら
https://www.intelligent-japan.com/contact/edit/

FAQ｜寒川町の不動産契約でよくある質問

Q1. 重要事項説明は売買契約後に受けてもよいですか？

重要事項説明は、原則として売買契約を結ぶ前に受けます。内容を確認してから契約するか判断しましょう。

Q2. 重要事項説明と売買契約書は同じものですか？

異なります。重要事項説明書は物件や取引条件を説明する書類で、売買契約書は売主と買主の約束を記載する書類です。

Q3. 登記簿では何を確認しますか？

所有者、共有持分、抵当権、差押えなどの権利関係を確認します。

Q4. 中古戸建てでは何を重点的に確認しますか？

雨漏り、シロアリ、設備故障、修繕履歴、境界、接道条件などを確認しましょう。

Q5. ハザードマップで区域外なら安全ですか？

区域外でも災害が発生しないとは限りません。周辺地形、避難経路、現地の高低差なども確認してください。

Q6. 住宅ローンが通らなかったら契約を解除できますか？

住宅ローン特約があり、期限や手続きなどの条件を満たせば解除できる場合があります。

Q7. 手付金を払えばいつでも契約解除できますか？

契約で定めた期限や相手方の履行状況によって、手付解除できない場合があります。

Q8. 売主が個人の場合、不具合の責任は負わないのですか？

契約条件によって異なります。契約不適合責任の範囲や通知期限を確認しましょう。

Q9. マンションでは管理費以外に何を確認しますか？

修繕積立金、値上げ予定、大規模修繕、管理規約、駐車場条件などを確認します。

Q10. 契約書に分からない内容がある場合はどうすればよいですか？

署名や押印をする前に不動産会社へ質問し、必要に応じて専門家へ相談しましょう。

まとめ

寒川町で不動産契約をする前には、重要事項説明書と売買契約書を確認し、分からない内容を解消することが大切です。

登記上の所有者、抵当権、土地の境界、接道条件、用途地域などは、将来の売却や建て替えにも影響します。

中古住宅では、雨漏り、シロアリ、設備故障、修繕履歴を確認しましょう。マンションでは、管理費、修繕積立金、長期修繕計画、管理規約まで確認する必要があります。

また、水害などの災害リスク、契約不適合責任、手付解除、違約金、住宅ローン特約も重要です。

説明を受けたその場で判断せず、書類を事前に読み、物件状態、契約条件、購入後の費用を総合的に確認することが、契約後のトラブル防止につながります。

寒川町の不動産購入・契約相談はインテリジェントへ

寒川町で不動産契約をする際は、物件価格だけでなく、権利関係、法令上の制限、災害リスク、建物状態、住宅ローンなどを確認することが大切です。

株式会社インテリジェント不動産のセカンドオピニオンでは、寒川町を含む神奈川県内の新築戸建て、中古戸建て、中古マンション、土地、投資用不動産などの購入・売却相談を承っています。

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