寒川町の住宅ローン返済中でも売却できるケース

2026年7月7日

結論

寒川町で住宅ローンを返済している途中でも、土地や戸建て、マンションを売却することは可能です。

ただし、通常の不動産売却では、物件の引き渡しまでに住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。住宅金融支援機構も、返済途中の住宅を他人へ譲渡する場合、原則として融資金の全額返済が必要になると案内しています。

住宅ローン返済中でも売却しやすい主なケースは、次のとおりです。

・売却代金で住宅ローンを完済できる
・売却代金と自己資金を合わせれば完済できる
・住み替えローンなどを利用できる
・金融機関の承諾を得て任意売却を進める
・特定の住宅ローンで債務の引継ぎが認められる

まずは住宅ローン残高と不動産の査定価格を確認し、売却代金から諸費用を差し引いた金額で完済できるかを計算しましょう。

査定価格が住宅ローン残高を上回っていても、仲介手数料、登記費用、一括返済手数料などを考慮すると、手元資金が必要になる場合があります。

住宅ローン返済中の不動産を売却できる理由

売却と同時に住宅ローンを完済できるため

住宅ローンが残っている不動産には、金融機関の抵当権が設定されていることが一般的です。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関が不動産から優先的に返済を受けるための権利です。

抵当権が設定されたままでは、買主が安心して不動産を取得できません。そのため、売買代金を受け取る決済日に住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に進めます。

完済前でも売却活動は始められる

住宅ローンを完済してからでなければ、不動産会社へ査定を依頼したり、購入希望者を探したりできないわけではありません。

ローン返済中のまま売却活動を始め、買主から受け取る売買代金を住宅ローンの一括返済へ充てることができます。

ただし、引き渡しまでに抵当権を抹消できることが条件です。

最初に確認したい住宅ローン残高

金融機関へ正確な残高を確認する

住宅ローンの返済予定表に記載されている金額と、実際の一括返済額は異なる場合があります。

一括返済日までに発生する利息や手数料などが加わる可能性があるため、金融機関へ問い合わせましょう。

確認したい項目は次のとおりです。

・現在の住宅ローン残高
・一括返済予定日の返済額
・繰上返済や一括返済の手数料
・手続きの申込期限
・抵当権抹消書類の受取方法
・決済日に必要な手続き

金融機関によっては、一括返済希望日の一定期間前までに申込みが必要です。

複数のローンや抵当権がないか確認する

住宅ローンの借り換えやリフォームローンを利用している場合は、複数の抵当権が設定されていることがあります。

登記事項証明書を取得し、現在残っている抵当権を確認しましょう。

完済済みの住宅ローンに関する抵当権が登記簿上に残っている場合も、売却前に抹消手続きが必要になることがあります。

ケース1｜売却代金で住宅ローンを完済できる

アンダーローンの状態

不動産の売却価格が住宅ローン残高を上回る状態は、一般にアンダーローンと呼ばれます。

たとえば、住宅ローン残高より高い金額で売却でき、仲介手数料などを支払った後も完済できる場合は、通常の仲介売却を進めやすいでしょう。

売買代金の決済日に、買主から支払われた代金の一部を金融機関へ送金し、住宅ローンを完済します。

売却価格ではなく手取り額で確認する

査定価格が住宅ローン残高を上回っていても、必ず完済できるとは限りません。

売却時には、次のような費用がかかる可能性があります。

・仲介手数料
・売買契約書の印紙税
・抵当権抹消登記の費用
・司法書士への報酬
・一括返済手数料
・住所や氏名の変更登記費用
・測量費
・残置物処分費
・引っ越し費用

査定額からこれらの費用を差し引き、住宅ローンを完済できるか確認しましょう。

ケース2｜自己資金を加えれば完済できる

売却代金だけでは少し不足する場合

売却代金から諸費用を差し引くと、住宅ローンの完済に少し足りない場合があります。

不足額を預貯金などの自己資金で補える場合は、通常の売却を進められる可能性があります。

たとえば、売却代金だけでは完済できなくても、自己資金を決済日に用意できれば、住宅ローンの一括返済と抵当権抹消を行えます。

生活資金を残せるか確認する

不足額を補えるからといって、預貯金のすべてを使うのは慎重に判断しましょう。

売却後には、新居の初期費用、引っ越し代、家具や家電の購入費などが必要になる場合があります。

売却後の生活費や緊急時の資金を残したうえで、不足額を補えるか検討することが大切です。

ケース3｜売却を先に進めて住み替える

売却先行型の住み替え

現在の住宅を先に売却し、住宅ローンを完済してから新居を購入する方法です。

売却価格と手取り額が確定してから新居の予算を決められるため、資金計画を立てやすい点がメリットです。

一方、現在の住宅の引き渡しまでに新居が見つからない場合は、仮住まいが必要になることがあります。

引き渡し猶予を相談する方法

買主との契約条件によっては、代金決済後も一定期間住み続けられる引き渡し猶予などを相談できる場合があります。

ただし、必ず認められるわけではありません。

引き渡し時期、鍵の受渡し、固定資産税や管理費の負担などを契約書へ明確に記載する必要があります。

ケース4｜新居を購入してから現在の家を売る

購入先行型の住み替え

先に新居を購入して引っ越した後、現在の住宅を売却する方法です。

仮住まいを避けやすく、空室にしてから現在の家を販売できるため、内覧対応や室内の見せ方を整えやすくなります。

ただし、現在の住宅が売れるまで、二つの住宅ローンを負担する可能性があります。

二重ローンの審査が必要になる

現在の住宅ローンが残ったまま新しい住宅ローンを借りる場合、金融機関は二つのローンを返済できるか審査します。

年収、ローン残高、毎月の返済額、自己資金などによっては、新しい住宅ローンを借りられない場合があります。

現在の家が予定どおり売れなかった場合も考え、余裕のある返済計画を立てましょう。

ケース5｜住み替えローンを利用できる

売却後の残債を新しいローンへ組み込む方法

売却代金で現在の住宅ローンを完済できない場合でも、住み替えローンを利用できることがあります。

住み替えローンとは、現在の住宅を売却しても残るローンと、新居の購入資金を合わせて借りる方法です。

金融機関によって、商品名、融資条件、審査基準は異なります。

借入額が大きくなりやすい

住み替えローンでは、新居の価格を超える金額を借りる場合があります。

通常の住宅ローンより借入額が大きくなり、毎月の返済や総利息が増える可能性があります。

また、現在の住宅の売却日と新居の購入日を同日に設定するなど、厳密なスケジュール調整が必要になる場合もあります。

審査が厳しくなる場合がある

住み替えローンでは、年収、勤務状況、年齢、既存ローン、購入物件の担保評価などが確認されます。

利用を検討する場合は、不動産会社だけでなく、金融機関へ早めに相談しましょう。

ケース6｜金融機関の承諾を得て任意売却する

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しく、売却代金でもローンを完済できない場合に、金融機関などの債権者から承諾を得て不動産を売却する方法です。

通常の売却では住宅ローンを完済しなければ抵当権を抹消できませんが、任意売却では、債権者が売却条件を確認したうえで抵当権の抹消に応じることがあります。

住宅金融支援機構の任意売却でも、査定価格や売出価格の確認、購入希望者が現れた後の抵当権抹消審査などが行われます。

売主だけで進めることはできない

任意売却では、売主と買主が合意しただけでは契約を進められません。

金融機関などが、売却価格、仲介手数料、抵当権抹消、売却代金の配分などを確認します。

債権者の承諾を得る前に売買契約を締結すると、抵当権を抹消できない可能性があるため注意が必要です。

売却後も残債が残る場合がある

任意売却によって不動産を売っても、住宅ローンの残りがすべてなくなるとは限りません。

売却代金を返済へ充てた後も残る債務については、金融機関などと返済方法を話し合う必要があります。

収入や生活状況に応じた返済計画を相談できる場合がありますが、残債が免除されるとは限りません。

早めに相談することが重要

返済の滞納が続いて競売手続きが進むと、任意売却を行える期間が限られる場合があります。

毎月の返済が難しいと感じた段階で、金融機関や任意売却に対応できる不動産会社へ相談しましょう。

ケース7｜特定の住宅ローンで債務を引き継げる

住宅ローンは、物件を売却する際に全額返済することが一般的です。

ただし、一部の商品では、金融機関などの承諾を得て、買主が債務を引き継げる場合があります。

たとえば、金利引継特約付きのフラット35では、一定の対象住宅について、購入者の同意や審査などの条件を満たすことで債務を引き継げる仕組みがあります。

すべての住宅ローンで利用できる方法ではないため、契約内容と金融機関の承諾を確認してください。

オーバーローンとは

売却代金より住宅ローン残高が多い状態

不動産の売却代金を住宅ローン残高が上回る状態を、一般にオーバーローンと呼びます。

たとえば、売却価格が住宅ローン残高を下回り、諸費用を含めると完済できない場合が該当します。

オーバーローンでも、次の方法によって売却できる可能性があります。

・自己資金で不足額を補う
・住み替えローンを利用する
・親族などから資金援助を受ける
・金融機関の承諾を得て任意売却する

査定額だけで判断しない

査定額と実際の売却価格は異なる場合があります。

また、仲介手数料などの費用も必要です。

オーバーローンかどうかを判断するときは、想定成約価格から売却費用を差し引いた金額と、一括返済額を比較しましょう。

住宅ローン返済中の売却手順

1．住宅ローンの残高を確認する

金融機関へ連絡し、現在の残高と一括返済に必要な金額を確認します。

返済予定表だけで判断せず、予定する売却時期の概算額を聞きましょう。

2．不動産会社へ査定を依頼する

寒川町周辺の成約事例、物件状態、土地条件などをもとに査定を受けます。

売り出し価格だけでなく、一定期間で成約する可能性のある価格を確認することが重要です。

3．売却費用と手取り額を計算する

査定価格から、仲介手数料、登記費用、一括返済手数料などを差し引きます。

住宅ローンを完済できるか、不足額がいくらになるかを確認しましょう。

4．売却方法を決める

仲介、買取、住み替えローン、任意売却などから、状況に合う方法を選びます。

価格を優先するのか、早さを優先するのかも整理してください。

5．金融機関へ売却予定を伝える

住宅ローンが残っている場合は、売却と一括返済を予定していることを金融機関へ伝えます。

一括返済の申込期限や必要書類を確認しましょう。

6．販売活動を始める

媒介契約を結び、広告掲載や内覧対応を行います。

住み替えの場合は、新居探しや引っ越し時期も並行して調整します。

7．売買契約を結ぶ

売却条件がまとまったら、売買契約を結びます。

売買代金、手付金、引き渡し日、住宅ローンの完済、抵当権抹消などを確認しましょう。

8．決済日に住宅ローンを完済する

買主から売買代金を受け取り、その一部を金融機関へ送金して住宅ローンを完済します。

自己資金で不足額を補う場合は、決済日までに準備します。

9．抵当権を抹消して引き渡す

住宅ローンを完済したら、金融機関から交付された書類を使用して抵当権抹消登記を行います。

抵当権はローンを完済しただけでは自動的に消えないため、法務局への登記申請が必要です。

通常は、司法書士が抵当権抹消登記と買主への所有権移転登記を同時に申請します。

抵当権抹消に必要となる主な書類

金融機関や登記内容によって異なりますが、一般的には次のような書類を使用します。

・抵当権解除証書や弁済証書
・抵当権者の登記識別情報
・金融機関の委任状
・登記申請書
・本人確認書類
・司法書士への委任状

登記簿上の所有者住所や氏名が現在と異なる場合は、抵当権抹消の前提として住所・氏名変更登記が必要になることがあります。

売却前に準備したい書類

住宅ローン返済中の家を売る際は、次の書類を準備すると手続きを進めやすくなります。

・登記識別情報または権利証
・本人確認書類
・実印
・印鑑証明書
・固定資産税納税通知書
・住宅ローン返済予定表
・金融機関の連絡先
・購入時の売買契約書
・間取り図や建築関係書類
・修繕履歴
・マンションの管理資料
・土地の測量図や境界確認書

権利証を紛失している場合でも売却できる可能性はありますが、司法書士による本人確認などの追加手続きが必要になる場合があります。

住宅ローン返済中に家を貸す場合の注意点

売却せず、現在の家を賃貸に出したいと考える方もいます。

しかし、一般的な住宅ローンは、契約者本人や家族が居住する住宅を対象としています。

金融機関へ無断で第三者に貸すと、ローン契約に違反し、一括返済を求められる可能性があります。フラット35も、自ら居住せず投資目的などで利用することは認められず、不適正利用では残債務の一括返済請求を行うと案内しています。

転勤などの事情で一時的に賃貸へ出す場合も、必ず事前に金融機関へ相談しましょう。

離婚時に住宅ローンが残っている場合

所有名義とローン名義を確認する

離婚に伴って家を売る場合は、登記上の所有者、住宅ローンの債務者、連帯保証人などを確認します。

不動産の所有者と住宅ローンの名義人が異なるケースもあります。

売却代金の分配だけでなく、住宅ローンを完済できるかを先に確認しましょう。

一方が住み続ける場合

夫婦の一方が住み続ける場合でも、住宅ローンや所有名義が自動的に変更されるわけではありません。

債務者を変更するには金融機関の審査と承諾が必要です。

フラット35でも、離婚などの事情がある場合、金融機関へ相談したうえで債務を引き継げる場合があるものの、審査で認められない可能性があると案内しています。

相続した家に住宅ローンが残っている場合

住宅ローンの契約者が亡くなった場合は、団体信用生命保険へ加入していたか確認しましょう。

保険の適用条件を満たせば、保険金によって住宅ローンが完済される場合があります。

団体信用生命保険へ加入していなかった場合や、適用されない場合は、住宅ローンも相続財産として扱われる可能性があります。

相続放棄には期限があるため、預貯金や不動産だけでなく、住宅ローンを含む債務も確認し、必要に応じて弁護士や司法書士へ相談しましょう。

売却損が出た場合の税金

住宅ローン残高より低い金額で家を売ったからといって、住宅ローンの不足額がそのまま税金から差し引かれるわけではありません。

ただし、住宅ローンが残るマイホームを売却して譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たすと、損益通算や繰越控除の対象になる制度があります。

適用期限や要件は売却する年によって変わる可能性があります。

売買契約書、住宅ローン残高証明書、購入時の資料などを保管し、税務署や税理士へ最新の制度を確認しましょう。

売却を急いだ方がよいケース

返済が家計を圧迫している

住宅ローンの支払いによって、生活費や税金、管理費などの支払いが難しくなっている場合は、早めに相談しましょう。

滞納してからでは、利用できる選択肢が減る可能性があります。

近いうちに収入が減る予定がある

退職、転職、病気、離婚などにより収入が減る見込みがある場合は、返済が続けられるうちに売却方法を検討することが大切です。

修繕費の負担が増えている

築年数が経過した戸建てやマンションでは、設備交換、大規模修繕、一時金などの負担が増えることがあります。

住宅ローン返済と維持費の両方が負担になっている場合は、今後の支出も含めて売却を検討しましょう。

不動産会社へ確認したい質問

住宅ローンについて

「売却代金で住宅ローンを完済できますか」

「売却費用を含めると不足額はいくらになりますか」

「抵当権抹消はどのように進めますか」

「金融機関へいつ連絡すればよいですか」

売却価格について

「一定期間で売れる可能性のある価格はいくらですか」

「査定額の根拠となる成約事例を教えてください」

「仲介と買取では手取り額がどの程度変わりますか」

住み替えについて

「売却と購入のどちらを先に進めるべきですか」

「仮住まいが必要になる可能性はありますか」

「住み替えローンを利用できる金融機関はありますか」

「二重ローンになった場合の負担を試算できますか」

返済が難しい場合

「任意売却に対応できますか」

「金融機関との調整はどのように進めますか」

「売却後に残るローンはどうなりますか」

「競売までのスケジュールを確認できますか」

注意したい不動産会社の説明

住宅ローン返済中の売却では、次のような説明をする会社には注意しましょう。

・住宅ローン残高を確認せず売却をすすめる
・査定額だけを示し、売却費用を説明しない
・必ず住み替えローンを利用できると断言する
・金融機関の承諾前に任意売却の契約を急がせる
・売却後の残債について説明しない
・市場相場より大幅に高い査定額を提示する

住宅ローンの完済や抵当権抹消ができなければ、予定どおり引き渡せない可能性があります。

価格だけでなく、金融機関との手続きや資金計画まで説明してくれる会社を選びましょう。

専門家コメント　宅地建物取引士　高橋健太

寒川町で住宅ローン返済中の不動産を売却する際は、最初に住宅ローン残高と売却後の手取り額を比較することが大切です。

査定価格がローン残高を上回っていても、仲介手数料や登記費用などを差し引くと、完済に必要な金額が不足する場合があります。

不足額を自己資金で補える場合は通常売却を進められる可能性があります。補えない場合も、住み替えローンや任意売却などを検討できることがありますが、金融機関の審査や承諾が必要です。

返済が難しくなってから慌てるのではなく、支払いを続けられている段階で査定を受け、売却価格、費用、残債、住み替え資金を一つの表にまとめることをおすすめします。

お問い合わせはこちら
https://www.intelligent-japan.com/contact/edit/

FAQ｜寒川町の住宅ローン返済中の売却

Q1. 住宅ローン返済中でも家を売却できますか？

売却できます。ただし、原則として引き渡しまでに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

Q2. 売却代金でローンを完済できれば問題ありませんか？

仲介手数料や登記費用なども必要です。売却後の手取り額で完済できるか確認しましょう。

Q3. 査定額が住宅ローン残高を下回ったら売れませんか？

自己資金で不足額を補う、住み替えローンを利用する、任意売却を行うなどの方法を検討できる場合があります。

Q4. 抵当権はローン完済後に自動で消えますか？

自動では消えません。金融機関から書類を受け取り、抵当権抹消登記を申請します。

Q5. 売却代金はいつ住宅ローン返済へ使いますか？

一般的には、買主から残代金を受け取る決済日に一括返済します。

Q6. 新居を先に購入できますか？

金融機関の審査に通れば可能な場合がありますが、現在の家が売れるまで二重ローンになる可能性があります。

Q7. 住み替えローンとは何ですか？

現在の家を売却しても残るローンと、新居の購入資金をまとめて借りる住宅ローンです。

Q8. 任意売却をすれば残債はなくなりますか？

売却後も残債が残る場合があります。金融機関などと返済方法を話し合う必要があります。

Q9. 住宅ローン返済中の家を賃貸に出せますか？

金融機関の承諾が必要になることがあります。無断で賃貸に出すと契約違反になる可能性があります。

Q10. 返済が苦しくなったらいつ相談すべきですか？

滞納する前の段階で、金融機関や不動産会社へ相談することが大切です。

まとめ

寒川町では、住宅ローンを返済している途中でも不動産を売却できます。

売却代金と自己資金によって住宅ローンを完済できれば、通常の仲介売却を進められる可能性があります。住み替えを希望する場合は、売却先行、購入先行、住み替えローンなどを比較しましょう。

売却代金で住宅ローンを完済できない場合でも、自己資金による補填や任意売却などを検討できることがあります。ただし、任意売却には金融機関などの承諾が必要であり、売却後も残債が残る可能性があります。

最初に行うべきことは、住宅ローン残高と一括返済額を確認し、不動産の査定を受けることです。

査定価格から仲介手数料や登記費用などを差し引き、完済できるか、自己資金がいくら必要かを確認しましょう。

寒川町の住宅ローン返済中の売却相談はインテリジェントへ

寒川町で住宅ローン返済中の家を売却する際は、査定価格だけでなく、売却費用、ローン残高、抵当権抹消、住み替え費用まで確認することが大切です。

株式会社インテリジェント不動産のセカンドオピニオンでは、寒川町を含む神奈川県内の中古戸建て、中古マンション、土地、相続不動産、空き家、投資用不動産などの購入・売却相談を承っています。

「売却代金で住宅ローンを完済できるか知りたい」「住み替えの進め方に迷っている」「毎月の返済が負担になっている」「他社の査定額や販売計画を確認したい」など、不動産に関するお悩みがございましたらお気軽にご相談ください。