寒川町で不動産名義変更が必要な場面と手順

2026年7月7日

結論

寒川町で土地や建物の所有者、住所、氏名が変わった場合は、不動産登記簿の内容を変更する手続きが必要です。

一般に「不動産の名義変更」と呼ばれていますが、正式には、所有権移転登記や登記名義人の住所・氏名変更登記などを行います。

名義変更が必要になる主な場面は、次のとおりです。

・相続によって不動産を引き継いだ
・不動産を売買した
・親子や夫婦間で不動産を贈与した
・離婚時の財産分与で不動産を取得した
・結婚や離婚などで氏名が変わった
・引っ越しによって所有者の住所が変わった
・共有持分を取得または譲渡した

名義変更を行わないままにすると、売却や住宅ローンの手続きを進められない場合があります。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続したことを知った日などから原則3年以内の申請が必要です。

また、住所・氏名の変更登記も2026年4月1日から義務化されています。変更日から2年以内に登記する必要があり、過去の変更で未登記のものも対象です。

寒川町の不動産について名義変更が必要か分からない場合は、登記事項証明書を取得し、現在の所有者、住所、持分を確認することから始めましょう。

不動産の名義変更とは

登記簿の所有者情報を変更する手続き

不動産の所有者や住所、氏名などは、法務局が管理する登記簿へ記録されています。

相続や売買などによって所有者が変わった場合は、所有権移転登記を行います。所有者は変わらず、住所や氏名だけが変わった場合は、住所・氏名変更登記が必要です。

手続きの内容や必要書類は、変更の理由によって異なります。

寒川町役場ではなく法務局へ申請する

不動産登記は、市区町村役場ではなく、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。

寒川町役場では、住民票、戸籍謄本、固定資産税に関する証明書などを取得できる場合がありますが、不動産登記の申請先とは異なります。

申請先を間違えないよう、対象不動産を管轄する法務局を確認しましょう。

土地と建物は別々に登記されている

戸建て住宅では、土地と建物が別の不動産として登記されています。

土地と建物の両方を引き継いだ場合は、それぞれについて登記申請が必要です。

敷地が複数の土地に分かれているケースや、私道持分があるケースもあります。固定資産税の通知書だけでは対象不動産を把握できない場合があるため、登記事項証明書や権利証を確認しましょう。

名義変更が必要な場面1｜不動産を相続したとき

相続登記は義務化されている

土地や建物の所有者が亡くなり、相続人が不動産を取得した場合は、相続登記を行います。

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日などから、原則として3年以内に申請する必要があります。

2024年4月1日より前に発生した相続で、名義が亡くなった方のままになっている不動産も対象です。

遺産分割協議がまとまっている場合

相続人が複数いる場合は、遺産分割協議によって誰が不動産を取得するか決めることがあります。

協議が成立したら、一般的には次のような書類を準備します。

・亡くなった方の出生から死亡までの戸籍
・相続人の戸籍
・亡くなった方の住民票の除票や戸籍の附票
・不動産を取得する方の住民票
・遺産分割協議書
・相続人の印鑑証明書
・固定資産評価証明書
・登記申請書

相続関係や登記の内容によって、追加書類が必要になることがあります。

遺言書がある場合

有効な遺言書によって不動産の取得者が指定されている場合は、遺言内容に基づいて登記します。

公正証書遺言、自筆証書遺言、法務局の保管制度を利用した遺言などによって、必要な確認や書類が異なります。

自宅で保管されていた自筆証書遺言では、家庭裁判所の検認が必要になる場合があります。遺言書を見つけても、勝手に処分したり書き加えたりしないよう注意しましょう。

遺産分割協議がまとまらない場合

相続人同士で話し合いがまとまらず、3年以内の相続登記が難しい場合は、相続人申告登記を利用できることがあります。

相続人申告登記は、相続登記の申請義務を簡易に履行するために設けられた制度です。ただし、最終的な遺産分割の結果を登記する手続きとは異なります。

名義変更が必要な場面2｜不動産を売買したとき

売主から買主へ所有権を移転する

土地、中古戸建て、マンションなどを売買した場合は、売主から買主への所有権移転登記を行います。

一般的な不動産取引では、売買代金の支払いと物件の引き渡しを行う決済日に、司法書士が登記申請を進めます。

買主が住宅ローンを利用する場合は、所有権移転登記と同時に抵当権設定登記も行われることがあります。

売主側で必要になる主な書類

売主側では、一般的に次のような書類を準備します。

・登記識別情報または権利証
・印鑑証明書
・本人確認書類
・固定資産評価証明書
・実印
・登記原因証明情報
・司法書士への委任状

登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合は、所有権移転登記の前提として住所変更登記が必要になることがあります。

買主側で必要になる主な書類

買主側では、住民票、本人確認書類、認印または実印などが必要になる場合があります。

住宅ローンを利用する場合は、金融機関や司法書士から追加書類を求められます。

必要書類には有効期限が設けられているものもあるため、早く取得しすぎないよう確認しましょう。

名義変更が必要な場面3｜不動産を贈与したとき

親子や夫婦間でも登記が必要

親から子、夫から妻などへ無償で不動産を渡した場合は、贈与を原因とする所有権移転登記が必要です。

家族間の合意だけでは、登記簿上の所有者は変わりません。

口頭で約束するだけでなく、贈与契約書を作成し、贈与する不動産や時期、持分を明確にしましょう。

贈与税がかかる可能性がある

不動産の贈与では、取得した方に贈与税がかかる可能性があります。

また、所有権移転登記には登録免許税がかかり、贈与による移転は相続による移転とは税率が異なります。

配偶者控除や相続時精算課税などの制度を利用できる場合もありますが、要件や将来の相続への影響を確認する必要があります。

節税だけを目的に名義を変えず、税理士や司法書士へ相談したうえで進めましょう。

安い価格で売買する場合も注意する

家族間で不動産を著しく低い価格で売買した場合、時価との差額が贈与と判断される可能性があります。

売買契約にすれば必ず贈与税を避けられるわけではありません。

適正な価格や税務上の取扱いを確認し、契約書や代金の支払い記録を残しましょう。

名義変更が必要な場面4｜離婚時に財産分与をしたとき

家を取得する側へ所有権を移転する

離婚時の財産分与によって、夫婦の一方が土地や建物を取得する場合は、財産分与を原因とする所有権移転登記を行います。

夫婦で話し合いがまとまったら、対象不動産、取得者、住宅ローン、費用負担などを財産分与協議書へ記載しましょう。

財産分与の登記では、協議内容や日付、当事者、対象不動産が分かる書面などが必要になります。

住宅ローンの名義は自動的に変わらない

不動産の所有名義を変更しても、住宅ローンの債務者は自動的に変わりません。

ローンを借りている方が家を出て、別の方が住み続ける場合でも、金融機関との契約はそのまま残る可能性があります。

金融機関の承諾なく名義変更を行うと、ローン契約に抵触する場合もあるため、事前に相談しましょう。

離婚成立の時期を確認する

財産分与による登記は、協議の成立時期や離婚成立の前後によって登記原因の扱いが変わることがあります。

離婚届を提出する前に登記書類だけを作成せず、司法書士などへ手順を確認しましょう。

名義変更が必要な場面5｜所有者の住所が変わったとき

住所変更登記が義務化された

不動産の所有者が引っ越した場合は、登記簿上の住所を現在の住所へ変更します。

2026年4月1日から、住所の変更日から2年以内に変更登記を申請することが義務付けられました。正当な理由なく申請を怠った場合は、5万円以下の過料の対象になる可能性があります。

過去の住所変更も対象になる

2026年4月1日より前に住所が変わり、登記が古い住所のままになっている不動産も義務化の対象です。

この場合は、原則として2028年3月31日までに変更登記を行う必要があります。

寒川町から別の地域へ引っ越した方や、寒川町内で転居した方も、所有する不動産の登記住所を確認しましょう。

住所のつながりを証明する

登記簿上の住所から何度か引っ越している場合は、住民票だけでは住所のつながりを確認できないことがあります。

戸籍の附票、住民票の除票などを使い、登記上の住所から現在の住所までの履歴を証明します。

保存期間の経過などで書類を取得できない場合は、追加資料や上申書などが必要になる可能性があります。

名義変更が必要な場面6｜氏名が変わったとき

結婚や離婚などによる変更

結婚、離婚、養子縁組などによって氏名が変わった場合は、登記簿上の氏名変更登記を行います。

住所変更と同様に、2026年4月1日から変更日より2年以内の申請が義務付けられています。

戸籍などで変更を証明する

氏名変更登記では、戸籍謄本や戸籍抄本など、変更前と変更後の氏名が分かる書類を使用します。

住所も同時に変わっている場合は、住所と氏名の両方を変更する登記を行います。

スマート変更登記を利用する方法

住所・氏名変更を法務局が反映する仕組み

2026年4月1日から、住所や氏名の変更登記に対応するため「スマート変更登記」が始まっています。

事前に必要な申出を行うと、その後の住所・氏名変更を法務局が確認し、職権で登記する仕組みです。申出自体は無料と案内されています。

所有権の移転には利用できない

スマート変更登記は、所有者の住所や氏名の変更に関する仕組みです。

相続、売買、贈与、財産分与などで所有者自体が変わる場合は、別途所有権移転登記を申請する必要があります。

共有名義を変更する場合

持分を譲渡する場合も登記が必要

夫婦や親子、兄弟姉妹などで共有している不動産について、一方の持分を別の共有者へ移す場合は、所有権一部移転登記を行います。

移転の原因は、売買、贈与、財産分与など、実際の合意内容によって異なります。

持分割合と資金負担を確認する

夫婦で不動産を購入する場合は、実際に負担した購入資金と登記上の持分割合を合わせることが大切です。

一方が大半の資金を負担しているにもかかわらず、持分を均等にすると、贈与と判断される可能性があります。

購入前に不動産会社、金融機関、税理士などへ確認しましょう。

不動産名義変更の基本的な手順

1．登記事項証明書を確認する

まずは、法務局で登記事項証明書を取得し、次の内容を確認します。

・現在の所有者
・所有者の住所と氏名
・共有持分
・土地と建物の所在
・抵当権などの権利
・受付年月日や登記原因

固定資産税の納税通知書に記載されていない私道持分や土地がある場合もあるため、権利証なども確認しましょう。

2．名義変更の原因を整理する

相続、売買、贈与、財産分与など、どの理由で名義を変更するのか明確にします。

登記原因によって必要書類、登録免許税、税金が異なるため、実態と異なる理由で登記してはいけません。

3．関係者の合意を確認する

相続人、共有者、贈与者、元配偶者など、関係者との合意を確認します。

口頭だけでなく、遺産分割協議書、売買契約書、贈与契約書、財産分与協議書などを作成しましょう。

4．必要書類を集める

戸籍、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書などを取得します。

登記申請の添付書類は、原本の提出が原則です。原本還付を受けられる書類もありますが、印鑑証明書や登記申請のためだけに作成した書類など、返却されないものもあります。

5．登録免許税を計算する

所有権移転登記などを申請する際は、登録免許税を納付します。

税率は、相続、売買、贈与などの登記原因によって異なります。相続による所有権移転は、原則として不動産の価額の1,000分の4、贈与などによる移転は原則として1,000分の20です。

土地の売買や住宅用家屋などには、一定期間の軽減措置が適用される場合があります。申請時点の制度と要件を確認しましょう。

6．登記申請書を作成する

登記申請書には、登記の目的、原因、権利者、義務者、不動産の表示、登録免許税などを記載します。

法務局では、相続、売買、贈与、財産分与などの申請書様式や記載例が公開されています。

7．法務局へ申請する

登記申請は、窓口への提出、郵送、オンラインなどの方法があります。

書類に不備があると補正を求められたり、登記完了まで時間がかかったりする場合があります。

8．登記完了後に内容を確認する

登記が完了したら、登記完了証や登記識別情報を受け取ります。

新しい登記事項証明書を取得し、所有者、住所、持分などが申請内容どおりになっているか確認しましょう。

登記識別情報は、将来の売却や担保設定で必要になる重要な情報です。紛失や第三者への漏えいを防ぐため、適切に保管してください。

自分で登記する場合と司法書士へ依頼する場合

自分で申請できる場合

不動産登記は、必ず司法書士へ依頼しなければならないわけではありません。

住所変更や、相続関係が比較的単純なケースでは、自分で申請できる場合があります。

ただし、書類の収集や申請書の作成、法務局とのやり取りは自分で行う必要があります。

司法書士への相談を検討したいケース

次のような場合は、司法書士への相談を検討しましょう。

・相続人が多い
・数世代にわたり相続登記をしていない
・遺言書の内容が複雑
・共有持分を変更する
・住所の履歴を証明できない
・未登記建物がある
・売却や住宅ローンの期限が迫っている
・離婚や贈与が関係している

税金について判断が必要な場合は、税理士への相談も必要です。

不動産名義変更にかかる費用

登録免許税

登記申請時には、登録免許税がかかります。

税額は、固定資産税評価額や登記原因、持分によって変わります。

登記費用を確認するときは、不動産の売買価格ではなく、どの評価額を使って計算するのか確認しましょう。

証明書の取得費用

戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書、登記事項証明書などの取得費用がかかります。

相続では、亡くなった方の戸籍を複数の自治体から集める場合もあります。

司法書士などへの報酬

司法書士へ依頼する場合は、登録免許税などの実費とは別に報酬が必要です。

相続人の人数、不動産の数、登記内容、戸籍収集の代行などによって金額が変わります。

見積書では、登録免許税、証明書取得費、司法書士報酬を分けて確認しましょう。

税金が発生する場合

贈与では贈与税、売買では譲渡所得税や不動産取得税などが関係する可能性があります。

財産分与でも、取得状況や不動産価値によって課税関係が生じる場合があります。

登記費用だけでなく、名義変更後の税金まで確認することが大切です。

名義変更をしない場合の注意点

不動産を売却できない場合がある

不動産を売却するには、原則として登記簿上の所有者から買主へ所有権を移転します。

相続登記が終わっていない、登記上の住所と現在の住所がつながらないなどの問題があると、予定どおり売却できない場合があります。

相続人が増えて話し合いが難しくなる

相続登記をしないまま次の相続が発生すると、関係する相続人が増える可能性があります。

連絡先が分からない方や、面識のない親族との協議が必要になり、手続きが複雑になることがあります。

住宅ローンや担保設定を進めにくい

所有者が正しく登記されていなければ、不動産を担保にした融資を進められない場合があります。

住み替え、リフォームローン、事業資金の借入れなどを予定している場合も、早めに登記内容を確認しましょう。

過料の対象になる可能性がある

相続登記や住所・氏名変更登記には申請期限があります。

正当な理由なく義務を果たさなかった場合、相続登記では10万円以下、住所・氏名変更登記では5万円以下の過料の対象になる可能性があります。

名義変更前に確認したいチェックポイント

名義変更を始める前に、次の項目を確認しましょう。

・土地と建物の両方が登記されているか
・私道持分や共有持分がないか
・登記簿上の住所と現在の住所が一致しているか
・住宅ローンや抵当権が残っていないか
・相続人や共有者全員の合意があるか
・遺言書が残されていないか
・未登記建物や増築部分がないか
・贈与税などの税金が発生しないか
・名義変更後に売却する予定があるか
・手続きの期限が迫っていないか

不明点が多い場合は、不動産会社、司法書士、税理士などへ早めに相談しましょう。

不動産会社へ相談できること

登記状況を踏まえた売却計画

相続登記や住所変更登記が終わっていない不動産でも、売却に向けた査定や相談は可能です。

ただし、買主へ所有権を移転するまでには、必要な登記を完了させる必要があります。

不動産会社へ相談する際は、名義変更にかかる期間も含めた売却スケジュールを確認しましょう。

売却前に必要な手続きの整理

不動産会社は、登記事項証明書などを確認し、売却前に住所変更、相続登記、抵当権抹消などが必要になる可能性を案内できます。

実際の登記申請や法的判断は、司法書士などの専門家と連携して進めます。

査定と費用の確認

名義変更を進める前でも、物件のおおよその査定価格を確認できます。

売却代金から、登記費用、仲介手数料、住宅ローン残債などを差し引いた手取り額を試算しておくと、相続人や共有者との話し合いを進めやすくなります。

専門家コメント　宅地建物取引士　高橋健太

寒川町で不動産の名義変更が必要になった場合は、まず登記事項証明書を取得し、現在の所有者、住所、持分を確認することが大切です。

相続、売買、贈与、財産分与では、同じ名義変更でも必要書類や税金が異なります。また、所有者の住所や氏名だけが変わった場合も、2026年4月1日から変更登記が義務化されています。

将来売却する予定がある不動産は、名義や住所が古いままだと、契約や引き渡しの直前に手続きが必要となり、スケジュールへ影響する場合があります。

寒川町の不動産について、名義変更と売却の両方を考えている方は、司法書士などと連携できる不動産会社へ早めに相談することをおすすめします。

お問い合わせはこちら
https://www.intelligent-japan.com/contact/edit/

FAQ｜寒川町の不動産名義変更でよくある質問

Q1. 不動産の名義変更は寒川町役場でできますか？

不動産登記の申請先は、不動産を管轄する法務局です。寒川町役場では、必要となる住民票や戸籍、税証明などを取得する場合があります。

Q2. 相続登記はいつまでに行う必要がありますか？

不動産を相続したことを知った日などから、原則として3年以内に申請する必要があります。

Q3. 過去に相続した不動産も義務化の対象ですか？

2024年4月1日より前に発生した相続で、登記していない不動産も対象です。

Q4. 引っ越したら不動産の住所変更登記が必要ですか？

2026年4月1日から、住所変更の日から2年以内に変更登記を行うことが義務化されています。

Q5. 結婚で名字が変わった場合も登記が必要ですか？

不動産登記簿上の氏名を現在の氏名へ変更する登記が必要です。

Q6. 親から子へ無償で名義を変えられますか？

贈与による所有権移転登記はできますが、贈与税や登録免許税などが発生する可能性があります。

Q7. 離婚後、住宅ローンの名義も自動的に変わりますか？

不動産の所有名義を変更しても、住宅ローンの債務者は自動的には変わりません。金融機関への相談が必要です。

Q8. 自分で名義変更の登記を申請できますか？

自分で申請することも可能です。ただし、相続関係や権利関係が複雑な場合は、司法書士への相談を検討しましょう。

Q9. 名義変更が終わっていなくても売却査定を受けられますか？

査定や売却相談はできます。ただし、買主への所有権移転までには必要な登記を完了させる必要があります。

Q10. 登記に必要な書類が分からない場合はどうすればよいですか？

登記原因や不動産の状況によって異なります。法務局や司法書士へ確認しましょう。

まとめ

寒川町で不動産名義変更が必要になる主な場面は、相続、売買、贈与、離婚時の財産分与、共有持分の移転などです。

所有者が変わらない場合でも、住所や氏名が変わったときは変更登記が必要です。相続登記は2024年4月1日、住所・氏名変更登記は2026年4月1日から義務化されています。

名義変更の手続きでは、最初に登記事項証明書を取得し、現在の所有者、住所、持分、抵当権などを確認します。そのうえで変更の原因を整理し、契約書や協議書、戸籍、住民票などを準備して法務局へ申請します。

登録免許税や証明書取得費に加え、司法書士へ依頼する場合は報酬がかかります。贈与や売買では、登記費用以外の税金にも注意が必要です。

将来の売却や相続を円滑に進めるためにも、登記内容が古いままになっていないか早めに確認しましょう。

寒川町の不動産名義変更・売却相談はインテリジェントへ

寒川町で不動産の名義変更が必要になった場合は、登記手続きだけでなく、その後の売却、活用、共有者との調整まで考えることが大切です。

株式会社インテリジェント不動産のセカンドオピニオンでは、寒川町を含む神奈川県内の中古戸建て、中古マンション、土地、相続不動産、空き家、投資用不動産などの購入・売却相談を承っています。

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