結論：川崎市麻生区で土地売却を成功させるには、査定から売却活動の早い段階で「隣地との境界線（筆界）」を明確にし、麻生区特有の傾斜地やひな壇地形のリスクを考慮した「確定測量」を計画的に進めることが重要です。
川崎市麻生区で土地売却時の境界・測量相談が増えている理由
近年、川崎市麻生区では古い一戸建ての解体や相続に伴う土地売却において、境界トラブルや測量に関するご相談が急増しています。 背景には、
- 親から相続した土地の正確な境界（境界ピンなど）がどこにあるか分からない
- 昔からの生垣やブロック塀が、実は隣の敷地にはみ出している（越境）可能性がある
- 2026年現在の厳しい不動産取引基準において、買主側（個人・ハウスメーカー）から「確定測量図の提出」を契約の必須条件として求められるケースが増えた
などがあります。
特に麻生区は、
- 新百合ヶ丘駅
- 柿生駅
- 栗平駅
- 黒川駅
周辺に閑静な住宅街が広がる一方で、起伏に富んだ地勢（ひな壇、坂道）が多く、敷地ごとの「高低差」や古い擁壁（ようへき）が多数存在します。そのため、平坦な土地に比べて境界の確認が複雑になりやすく、事前の専門的な調査が売却のスピードと価格を大きく左右します。
川崎市麻生区の土地市場｜2026年の特徴
麻生区は小田急線沿線のブランド住宅地として、一戸建て用地への需要が非常に堅調です。 現在の市場では、
- ハウスメーカーや一般個人が土地を購入する際、引き渡し後の境界トラブルを避けるために「確定測量」が実質的な必須条件となっている
- 建築資材や人件費の高騰により、購入者側が「擁壁の安全性」や「境界線の越境物」の撤去費用に非常にシビアになっている
- 境界がはっきりしている土地ほど、余計なリスクがないため早期かつ高値での売却が成立しやすい
といった特徴があります。
「昔からトラブルがないから大丈夫」と過信せず、売却前にしっかりとした準備を行う必要があります。
土地売却で最も重要な「境界確認」と「確定測量」とは
土地の売却時、図面上の面積だけでなく、実際の現地で「ここからここまが売却する土地です」という境界を明確にする必要があります。
1. 確定測量（かくていそくりょう）とは
土地家屋調査士（測量のプロ）が現地を測量し、隣地のすべての所有者、および道路を管理する自治体（麻生区役所など）の立ち会いのもとで境界を確定させる手続きです。全員の合意を得て「境界確認書（筆界確認書）」を交わすことで、初めて法的に有効な「確定測量図」が完成します。
2. 「公図」や「地積測量図」だけでは足りないケースが多い
法務局に古い地積測量図が残っている場合でも、「当時の測量技術が低く実際の面積とズレがある」「境界杭が工事などで亡失している」というケースが多々あります。現代の取引では、トラブル防止のために改めて確定測量をやり直すのが一般的です。
麻生区の地形・エリア特性と測量の中でのリスク
新百合ヶ丘・栗平・五月台エリア
比較的、新しく区画整理されたエリアが多いため、過去の正確な測量図が残っているケースが比較的多いです。ただし、分譲時から年数が経過し、生垣の成長や外構工事によって境界杭が隠れてしまっているケースがあるため確認が必要です。
柿生・百合丘エリア
昔ながらの起伏のある住宅地が多く、道路や隣地との間に「高低差（擁壁）」がある物件が目立ちます。
- 高低差リスク：ブロック塀や擁壁の「どこが境界線なのか（外側なのか、中心なのか、内側なのか）」で隣人と意見が食い違うケースがあります。また、土留め（擁壁）が傾いていることによる越境トラブルも起きやすいエリアです。
私道に面した土地（区内各所）
面している道路が区道（公道）ではなく「私道」の場合、測量時にその道路に面している、または道路の持ち分を持っている周辺住民全員からの署名・捺印が必要になるため、承諾を得るまでに時間がかかる傾向があります。
境界・測量で失敗しやすい3つのケース
ケース① 売買契約の後に測量を始め、引渡し日までに終わらない
土地の売買契約を結んだ後に確定測量をスタートしたところ、隣人の一人が体調を崩して立ち会えなかったり、境界の主張に折り合いがつかなかったりして、数ヶ月単位で引き延ばされるケースです。最悪の場合、買主への引渡し期日に間に合わず、売主側の契約違反（違約金の発生や契約解除）になってしまいます。
ケース② 「越境物」の覚書を交わさず、契約が破談になる
「隣の家の軒先や配管が、こちらの敷地に少しはみ出している（越境）」ことが測量で発覚した際、適切な対応を怠るケースです。買主側は将来のトラブルを恐れて購入を敬遠します。売却までに隣人と「将来、建て替える際には越境を解消する」という「越境に関する覚書」を交わしておく必要があります。
ケース③ 相続した実家の隣人が「空き家」や「行方不明」で進まない
麻生区内でも高齢化に伴い、隣の家が空き家になっていたり、所有者が亡くなって相続人が全国に散らばっていたりするケースが増えています。連絡をとり立ち会いを求めるだけで数ヶ月を要するため、売却活動を始める前の今から動き出す必要があります。
トラブルなくスムーズに引渡しまで進めるためのポイント
- 売却活動（仲介）を始める前に土地家屋調査士をアレンジする
- 確定測量には通常3ヶ月〜4ヶ月程度の期間がかかります。「買い手が見つかってから」ではなく、売却の相談（査定）と同時に測量の手続きや書類の捜索をスタートさせるのが鉄則です。
- 手元にある過去の資料（家を買った時のパンフレット、権利証、図面）をすべて探す
- 過去の境界に関する書類が一つでもあると、土地家屋調査士の調査スピードが劇的に上がります。
- 「現状のまま（測量なし）で売る」業者買取も検討する
- 「隣人とのお付き合いが希薄で立ち会いを求めるのが気が引ける」「測量費用（数十万円）を事前に払いたくない」「とにかく急いで処分したい」という場合は、不動産会社が境界不明のまま丸ごと買い取る「自社直接買取」を選択するのが最も安心で確実です。
確定測量にかかる費用
確定測量は専門的な業務のため、以下の実費が発生します。
- 一般的な住宅地（隣地が個人）：約35万〜60万円
- 道路が公道（麻生区役所との立ち会い・官民境界確定が必要な場合）：約60万〜80万円以上
- ※敷地の広さ、隣地の数、傾斜の度合い、私道か公道かによって変動します。
これらの費用は原則として売主様の負担となりますが、事前に明確に見積もりを出し、売却代金の中から相殺できるような資金計画を組んでくれる不動産会社を選ぶと安心です。
専門家コメント 宅地建物取引士 赤堀 正佳
土地の売却相談をお受けする中で、建物以上にシビアになるのが「境界」のお話です。マンションとは違い、土地は『目に見えない境界線』をお金に換える取引だからです。特に麻生区は、ひな壇や傾斜地、古い擁壁といった地形的な特徴が多く、プロの目から見ても境界の特定に慎重さを求められる地域が多々あります。
隣人の方との長年のお付き合いがあるから大丈夫、と思っていても、いざ測量を入れて数字を出すとなると、お互いの感情や過去の経緯が絡み合ってデリケートな問題に発展することもあります。
だからこそ、査定の段階から、土地家屋調査士と密に連携できる不動産会社をパートナーに選び、余裕を持ったスケジュールを組み立てることが、結果的に大切な土地を最も高く、そして何より『安全に』手放すための最大の近道となります。
HOME PARK STARでは、地元の優秀な土地家屋調査士とワンチームとなり、複雑な測量調査から隣地との調整、また測量を省いて早期現金化ができる「自社直接買取」まで、売主様に負担のない最適なプランをご提案しております。
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FAQ｜川崎市麻生区の土地売却・境界測量でよくある質問
Q1. 境界杭（ピン）が一本もありませんが、土地は売却できますか？
可能です。ただし、通常の仲介で売る場合は、引き渡しまでに土地家屋調査士を依頼して境界杭を新しく復元・設置する（確定測量を行う）ことが条件となります。
Q2. 確定測量を依頼してから、図面が完成するまでどれくらいかかりますか？
一般的な住宅地で、隣地が個人の場合は「約3〜4ヶ月」程度が目安です。道路が川崎市の公道で、市役所（区役所）との協議が必要な場合は、さらに1ヶ月程度長くなることがあります。
Q3. 隣の人が境界の立ち会いや確認印を拒否した場合、どうなりますか？
仲介売買の場合、境界が未確定のままでは買主が購入を断念するか、ローン審査が通らなくなります。どうしても合意が得られない場合は、筆界特定制度の利用を検討するか、境界未確定のままでもリスクを引き受けて買い取ってくれる「不動産会社への直接買取」へ切り替えるのが現実的です。
Q4. ブロック塀が隣の敷地に越境していることが分かりました。解体しなければ売れませんか？
必ずしも今すぐ解体する必要はありません。隣の所有者と「将来、建物を解体・建て替える際には、境界線までブロック塀を下げて解消する」という「覚書」を取り交わし、それを買主様に引き継ぐ形でそのまま売却することが一般的です。
Q5. 測量費用はいつ支払うのが一般的ですか？
土地家屋調査士への支払いは、測量が完了し図面や確認書が納品されたタイミング、または土地の売却決済（代金をもらう時）に同時に清算する形を調整できるケースもあります。事前に手出しの現金がいくら必要か、会社にご確認ください。
Q6. 昔買った時の「地積測量図」があるのですが、これがあれば測量は不要ですか？
その図面が昭和の古い時代に作成されたものである場合、現在の測量基準とズレがあることが多いため、買主やハウスメーカーから「現代の基準での確定測量」を改めて求められるケースがほとんどです。
Q7. 遠方に住んでいて隣人への挨拶や立ち会いができません。代わりにやってもらえますか？
すべてお任せいただけます。現地の立ち会い調査や隣地所有者様へのご連絡、日程調整などは、当社の提携する土地家屋調査士がすべて売主様の代理として行いますので、現地に何度も足を運ぶ必要はありません。
Q8. 隣の土地が「空き家」で、誰が所有者か分からない場合はどうしますか？
土地家屋調査士が法務局で登記簿や戸籍をたどり、現在の正当な所有者（または相続人）を調査して連絡を取ります。ご安心のうえ、まずは最初の査定相談時にその旨をお伝えください。
Q9. 確定測量をせずに、古家付きのまま「現状有姿」で売ることは可能ですか？
一般個人向けの仲介では断られるケースが非常に多いですが、不動産会社による「直接買取」であれば、測量を一切行わない条件での現状買取が可能です。
Q10. 測量の相談や、現地を一度見てもらうのにお金はかかりますか？
いいえ、当社の初期の境界チェックや役所の法規制調査、売却プランのご提案まではすべて無料で承っております。
まとめ
川崎市麻生区で土地売却の境界・測量を成功させるためには、
- 売却活動を始める前の早い段階から「確定測量」の準備に動く
- 麻生区のひな壇地形で起きやすい、擁壁やブロック塀の越境リスクを事前に調べる
- 隣人が空き家や遠方の場合は、所有者の調査をプロに早く委ねる
- スケジュールや費用にゆとりがない場合は「業者直接買取」も視野に入れる
- 麻生区の地形特性や土地の法規制に精通した不動産会社を選ぶ
ことが重要です。 境界の問題は時間が解決してくれるものではありませんが、信頼できる専門家とともに一歩先を見て段取りを進めることで、すべてのリスクを排除し、大切な資産を最高値で安心安全に次の世代へ引き継ぐことができます。
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- 商号：株式会社HOME PARK STAR
- 代表取締役：赤堀 正佳
- 所在地：〒216-0031 神奈川県川崎市宮前区神木本町2-7-8
- 電話番号：044-982-9828
- FAX：044-982-5266
- 公式HP：https://www.hp-star.com/
- 適格事業者登録番号：T9020001136980
- 定休日：毎週火曜・水曜
- 営業時間：10：00～19：00
- 事業内容：不動産売買・買取事業／不動産仲介事業／不動産管理事業／不動産賃貸事業／建売分譲住宅／賃貸管理コンサルティング／相続／債務整理／不動産調査業務／空き家相談／住宅火災保険
- 免許番号：神奈川県知事（2）第31132号
- 保有資格：宅地建物取引士／相続診断士／空き家相談士
