【川崎市麻生区住宅ローン残債売却】残債があっても売却できる方法を解説

2026年8月30日

結論： 川崎市麻生区で住宅ローンの残債がある不動産でも売却は可能です。手元資金で相殺できない場合は「任意売却」や「住み替えローン」を活用し、「現在の残債額」「査定価格」「売却後の資金手残り」の3つを正確に把握して計画を進めることが重要です。

川崎市麻生区で住宅ローン残債がある家・マンションの売却相談が増えている理由

近年、川崎市麻生区において「住宅ローンが残っているけれど家を売りたい」というご相談が増加しています。

背景には、以下のような生活環境やライフスタイルの変化があります。

子どもの独立や定年退職に伴う住み替え（減築・コンパクトな住まいへの移動）
離婚に伴うペアローンや住宅ローンの解消・単独名義化
転勤や親の介護による生活拠点の移転
金利上昇や生活費高騰による月々の返済負担の軽減・見直し
相続した不動産にかかるローン負担や維持管理費の整理

特に麻生区は、

新百合ヶ丘駅
柿生駅
五月台駅
栗平駅
黒川駅

などを中心に良好な居住環境が整っており、中古住宅市場における買い手からの需要が安定しているエリアです。住宅ローン残債がある場合でも、不動産の資産価値を正しく把握し、適切な売却手法を選択すればスムーズな解決が期待できます。

川崎市麻生区の不動産市場｜2026年の特徴

麻生区は小田急線沿線・田園都市線アクセス圏として、ファミリー層や落ち着いた暮らしを求める層から高い評価を受けています。

現在の市場状況には、以下のような特徴があります。

新百合ヶ丘駅周辺のマンション・戸建て需要が非常に堅調
近年の新築不動産価格高騰により、リノベーション前提の「中古物件」需要が増加
教育環境や公園など子育て環境重視の購入希望者が多く、広い戸建ての取引も活発
多摩線沿線（五月台・栗平・黒川）における静かな住環境と都心アクセスの良さの両立

麻生区の安定した需要は、売主様にとって「適正な市場価格で売却しやすい」という大きなメリットになります。ローン残債がある場合でも、売却代金で残額を完済できる可能性が高まるため、現在の市場環境を活かした戦略を立てることが有効です。

残債がある場合の2つの状況「アンダーローン」と「オーバーローン」

住宅ローン残債がある状態での売却は、物件の「売却価格」と「ローンの残り（残債）」のどちらが大きいかによって大きく2つに分かれます。

【アンダーローン】
売却可能額  ＞  ローン残債額  ⇒  通常の売却で完済可能（問題なし）

【オーバーローン】
売却可能額  ＜  ローン残債額  ⇒  差額の手元資金補填、住み替えローン、または任意売却が必要

1. アンダーローン（売却代金でローンを全額完済できる）

物件の売却可能額が住宅ローンの残債を上回る状態です。

対応方法： 通常の不動産売却と同じ手続きで進められます。
メリット： 売却代金でローンを一括返済し、余った手元資金を新居の購入費用や生活費に充てることができます。麻生区の人気駅近物件などはアンダーローンになるケースが多く見られます。

2. オーバーローン（売却代金だけではローンを完済できない）

物件の売却可能額よりも住宅ローンの残債が多い状態です。不動産には金融機関の「抵当権」が設定されているため、完済して抵当権を抹消しなければ売買を完了できません。

対応方法： 以下の3つのいずれかの方法を選択します。
1. 手元資金（貯金）で不足分を補填して一括完済する
2. 新居を購入する場合は「住み替えローン」を活用して残債を組み込む
3. 手元資金での補填が難しい場合は「任意売却」で金融機関の同意を得て売却する

残債のある家を売却するための主な手法

通常売却（手元資金で不足分を補填）

売却代金と自己資金を合わせて住宅ローンを全額完済し、抵当権を抹消して売買を行う標準的な方法です。残債との差額がわずかな場合や、預貯金にゆとりがある場合に適しています。

住み替えローン（買い替えローン）

売却しても残ってしまう住宅ローンの不足分（残債）を、新たに購入する新居の住宅ローンに上乗せして借り入れる方法です。

メリット： 自己資金が少なくても買い替えや住み替えが可能になります。
注意点： 新居の価格以上のローンを組むことになるため、審査基準が厳しくなり、月々の返済額が高くなるリスクがあります。

任意売却（債権者の合意を得て売却）

オーバーローン状態で手元資金による穴埋めも難しい場合、金融機関（債権者）と交渉し、残債が残る状態であっても抵当権を解除してもらい、一般市場で売却する方法です。

メリット： 競売を回避し、市場価格に近い金額で売却できます。売却後の残債についても無理のない分割返済に見直すことが可能です。

川崎市麻生区で残債があっても売れやすいエリア

新百合ヶ丘エリア

麻生区の中心的エリアであり、需要・資産価値ともに区内トップクラスです。

急行・快速急行停車駅で交通利便性が抜群
商業施設・文化施設・行政機能が充実

築年数が経過していても需要が高く、アンダーローンで売却しやすい傾向にあります。

柿生エリア

駅周辺の再開発・整備や落ち着いた住環境が評価されているエリアです。

ファミリー向けマンションや手頃な一戸建ての需要が安定
相場価格と残債のバランスを取りやすい地域です。

五月台・栗平・黒川エリア（小田急多摩線沿線）

区画整理されたきれいな街並みが広がる人気の住宅地です。

敷地面積が広めの戸建てやファミリー向け分譲マンションが多い
環境重視の買主様が見つかりやすく、適正価格での売却が狙えます。

王禅寺・高石・岡上エリア

緑豊かな閑静な住宅街で、永住志向の購入検討者が集まるエリアです。

残債売却で失敗しやすい3つのケース

ケース① 住宅ローンの正確な「残高」を把握していない

残高証明書や返済予定表を確認せず、概算だけで計画を立ててしまうケースです。実際には利息や繰上返済手数料、抵当権抹消費用などがかかるため、売り出し直前で自己資金が足りなくなるトラブルに発展します。

ケース② 査定額を鵜呑みにして売り出し価格を決める

不動産会社の高額査定をそのまま信じて購入・住み替え計画を組むと、実際には売れずに値下げを余儀なくされ、オーバーローンに陥ってしまうリスクがあります。

ケース③ 売り出すタイミングと新居購入のスケジュール調整不足

先に新居の購入契約を結んでしまい、旧居の売却が遅れると「ダブルローン（二重ローン）」になり、資金繰りが一気に圧迫されるケースがあります。スケジュールにはゆとりを持たせることが重要です。

残債のある家を少しでも高く・スムーズに売るためのポイント

信頼できる不動産会社で正確な査定を行う

複数の不動産会社から根拠のある査定結果を取り寄せ、麻生区の直近成約事例や市場トレンドを踏まえた現実的な価格を割り出します。

内覧時の印象を良くし、早期成約を目指す

購入希望者の印象を良くするため、以下の場所の掃除や整理整頓を徹底しましょう。

玄関（家の第一印象）
リビング（明るさと広さのアピール）
水回り（キッチン、浴室、洗面所、トイレ）

「売り先行」で確実な資金計画を立てる

住み替えを伴う場合は、まず現在の家を売り出して売却価格を確定させる「売り先行」を選択することで、ローン残債の処理や新居の予算設定で失敗するリスクを最小限に抑えられます。

残債売却時に確認しておきたい費用と手残り

住宅ローンが残っている家を売却する際には、物件価格以外にも各種諸費用が発生します。

主な諸費用と項目：

仲介手数料（売却価格に応じた成功報酬）
住宅ローン繰上返済手数料（金融機関への一括返済手数料）
抵当権抹消登記費用（司法書士への報酬および登録免許税）
印紙税（売買契約書に貼付する印紙代）
譲渡所得税・各種税金（売却益が出た場合のみ）
引越費用・仮住まい費用（住み替えのタイミングに応じて）

これらの諸費用は売却代金から差し引かれるか手元資金から支払う必要があるため、「売却価格＝手元に入る金額」ではない点に注意が必要です。事前に「最終的な手残り額」を計算しておくことが不可欠です。

住宅ローン残債売却の成功事例｜麻生区での解決ケース

ケース① 残債以上の価格で売却でき、手残り資金で新居を購入（新百合ヶ丘駅徒歩圏・マンション）

子どもの成長に伴い戸建てへの住み替えを希望されたご家族。住宅ローンが約2,500万円残っていましたが、麻生区新百合ヶ丘エリアの人気の高さを活かして適正価格で売り出したところ、3,200万円で成約。ローンを全額完済した上で、諸費用を差し引いた手元資金を新居の頭金に充てることができました。

ケース② 残債と査定額が拮抗していたが「売り先行」で計画通り売却（栗平エリア・一戸建て）

転勤に伴いご売却を検討されたケース。ローン残債と不動産査定額がほぼ同等でオーバーローンの不安がありましたが、不動産会社と綿密なスケジュールを組み「売り先行」で販売活動を実施。買主様との引渡し時期の調整を行うことで、自己資金を持ち出すことなくスムーズにローンを完済・売却完了しました。

不動産会社選びで見るべきポイント

残債がある不動産の売却では、一般的な売却活動だけでなく金融機関との交渉や資金計画の組み立てが必要です。

選ぶ際の確認ポイント：

川崎市麻生区内での売却・取引実績
住宅ローン残債がある物件や住み替えのサポート実績
金融機関（債権者）や住宅ローンに関する専門知識
無理のない資金計画・返済シミュレーションの提案力
売却後の買い替え先探しや生活設計までの一貫サポート

単純に高い査定額を提示する会社ではなく、残債処理と手残り額を考慮したトータルな提案ができる会社を選びましょう。

専門家コメント宅地建物取引士赤堀正佳

住宅ローンが残っている状態での不動産売却は、「いくらで売れるか」だけでなく「売買後に残債がどうなるか」「手元にいくら残るか」までを見通した綿密な戦略が必要不可欠です。

麻生区は小田急線沿線でも需要が安定しており、適切な売り出し計画を立てれば高い確率でご希望に沿った売却が実現できるエリアです。しかし、無理な価格設定やスケジュール調整の失敗によって、不要な持ち出し費用が発生してしまうケースも少なくありません。

「ローンが残っているけれど売却できるか不安」「住み替えのタイミングに悩みがある」という方は、ぜひ早い段階でご相談ください。お客様の状況に合わせた最適な売却・資金プランをご提案いたします。

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FAQ｜川崎市麻生区の住宅ローン残債売却でよくある質問

Q1. 住宅ローンが残っている状態でも売り出せますか？

A1. はい、売り出し活動自体は可能です。ただし、最終的な売買契約および引渡し日までに、売却代金や自己資金によってローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

Q2. 売却代金だけでローンが完済できない場合はどうすればよいですか？

A2. 自己資金（貯金）で不足分を補うか、買い替え先がある場合は「住み替えローン」を活用します。手元資金の補填が困難な場合は、金融機関の同意を得て「任意売却」を行う選択肢があります。

Q3. ローンの残高はどこで確認できますか？

A3. 借入先の金融機関から毎年秋頃に送付される「住宅ローン残高証明書」や「返済予定表」、または金融機関のWebポータルサイト等で確認できます。

Q4. 住み替えローンを利用する際の注意点は何ですか？

A4. 旧居の残債を新居のローンに上乗せするため、借入総額が大きくなります。審査が厳しくなるほか、毎月の返済負担が増えるため、将来にわたる返済計画を慎重に立てる必要があります。

Q5. 住宅ローンが残っている家を査定してもらうのに費用はかかりますか？

A5. 不動産会社による売却査定やご相談は基本的に無料です。まずは現在の市場価値を把握することをおすすめします。

Q6. 売却して得た利益に税金はかかりますか？

A6. 売却価格から購入時の価格や諸費用を差し引いて利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税がかかる場合があります。ただし、居住用財産の3,000万円特別控除などの特例を活用できるケースが多くあります。

Q7. ローン残債のある家を住みながら売ることはできますか？

A7. 可能です。実際に多くの方が現在のお住まいに居住しながら販売活動を行い、売却の目途が立ってから新居へ引越しを行っています。

Q8. 売却にかかる期間はどれくらいですか？

A8. 売り出しから成約・引き渡しまで、一般的には3か月〜6か月程度が目安となります。

Q9. ペアローンや連帯保証人が設定されているローンでも売却できますか？

A9. 可能です。ただし、名義人全員（または連帯保証人）の同意が必要となりますので、事前に意思確認と打ち合わせを行うことが重要です。

Q10. 麻生区で残債売却を成功させるために一番大切なことは何ですか？

A10. 早い段階で「正確な残債額」と「不動産の現実的な査定額」を把握し、資金計画に無理がないかを検証することです。

まとめ

川崎市麻生区で住宅ローン残債がある家・マンションを売却するためには、

「アンダーローン」か「オーバーローン」かを正しく判定する
売却価格だけでなく諸費用を含めた「手残り額」を計算する
必要に応じて住み替えローンや任意売却などの適切な手法を選択する
麻生区の地域事情とローン売却に強い不動産会社をパートナーに選ぶ
資金計画と引越しスケジュールに余裕を持って進める

ことが成功への鍵となります。

残債がある状態での売却は一見難しく思われがちですが、正しい知識と手順を踏めば安心して次のステップへ進むことができます。まずはご自身のローンの現状把握と、不動産の無料査定から始めてみましょう。

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