茅ヶ崎市で相続登記前の不動産を売るために必要な手続き

2026年6月9日

【まずは結論】
茅ヶ崎市で相続した不動産を売るには、まず相続登記（亡くなった方から相続人への名義変更）を済ませることが必須です。被相続人名義のままでは売却できないため、「戸籍収集→遺産分割協議→相続登記→売却」という順番で進めます。登記と売却準備を並行すれば、全体の期間を短縮できます。

「相続した家を売りたいけど、名義がまだ亡くなった親のまま。このまま売れるの？」と疑問に思っていませんか？

相続した不動産は、名義変更（相続登記）を済ませないと売却できません。これは売却の絶対的な前提条件です。

必要な手続きと順番を知れば、スムーズに相続登記を済ませ、売却へ進めます。

この記事では、茅ヶ崎市で相続登記前の不動産を売るために必要な手続きを、流れに沿ってわかりやすく解説します。

なぜ相続登記が売却の前提なのか

被相続人名義のままでは売れない

不動産を売却するには、売主が登記簿上の所有者である必要があります。

亡くなった方（被相続人）の名義のままでは、相続人が売主になれません。相続登記で名義を相続人へ移すことが、売却の絶対条件です。

相続登記は義務化されている

相続登記は2024年4月から義務化され、取得を知った日から3年以内に行わないと、正当な理由がない場合10万円以下の過料の対象になり得ます。

売却の有無にかかわらず、相続したら早めに登記を進めることが大切です。

相続登記から売却までの手続き流れ表

ステップ	内容	期間の目安
①戸籍・必要書類の収集	被相続人の出生〜死亡の戸籍など	数週間〜2ヶ月
②遺産分割協議	相続人で分け方を決める	数週間〜数ヶ月
③相続登記の申請	法務局へ名義変更を申請	1〜2週間
④売却活動	査定・媒介契約・販売	3〜6ヶ月

①〜③の登記手続きと、査定などの売却準備は並行して進められます。並行処理で全体期間を短縮しましょう。

必要な書類と手続き

戸籍など必要書類の収集

相続登記には、

被相続人の出生から死亡までの戸籍一式
相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書
被相続人の住民票の除票
固定資産評価証明書

などが必要です。本籍の移動が多いと収集に時間がかかるため、早めに着手しましょう。

遺産分割協議書の作成

遺言書がない場合、相続人全員で遺産の分け方を話し合い、遺産分割協議書を作成します。

売却して代金を分ける場合は「換価分割」として、その旨を協議書に明記しておくとスムーズです。誰の名義にするかは、売却を前提に決めましょう。

相続登記の申請

書類が揃ったら、法務局へ相続登記を申請します。

登録免許税（固定資産税評価額×0.4％）がかかり、申請から完了まで1〜2週間程度です。急ぐなら司法書士（報酬5〜15万円程度）への依頼が確実です。

名義の決め方｜売却前提のポイント

代表者の単独名義にする方法（換価分割）

売却して代金を分ける場合、代表者1人の名義に相続登記し、その人が売却して代金を分配する方法があります。

窓口が1人になるため売却手続きがスムーズで、換価分割の典型的な進め方です。

共有名義は全員の関与が必要

法定相続分どおりの共有名義にすると、売却時に共有者全員の同意と契約への関与が必要になります。

手続きが煩雑になりがちなため、売却前提なら司法書士に相談して名義を設計しましょう。

税金の特例も確認しておく

相続空き家の3,000万円特別控除

被相続人が住んでいた家屋を相続し、一定の要件を満たして売却すると、利益から最大3,000万円を控除できる特例があります。

解体の要否などが要件に関わるため、売却前に適用可否を確認しましょう。

取得費加算の特例

相続税を納めた場合、相続開始から3年10ヶ月以内に売却すれば、納めた相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を抑えられます。

期限のある特例のため、相続税を払った方は売却時期に注意しましょう。

相続登記前の売却でよくある失敗事例

登記を後回しにして売り時を逃した

買い手が現れたのに相続登記が未了で売却できず、機会を逃したケースがあります。

登記と売却準備を並行し、「いつでも売れる状態」を作りましょう。

共有名義にして手続きが煩雑になった

とりあえず共有名義にした結果、売却時に全員の関与が必要で手間取ったケースもあります。

売却前提なら名義の設計から相談しましょう。

税制特例の期限を過ぎてしまった

取得費加算の特例の期限を過ぎ、税負担が増えたケースもあります。

特例の期限から逆算して売却計画を立てましょう。

専門家コメント｜株式会社クラウドリアルエステート代表田畑蔵人

相続した不動産の売却で、まず必ずお伝えするのが「相続登記なくして売却なし」ということです。亡くなった親御様の名義のままでは、どんなに良い買い手が見つかっても売れません。ですから、売却をお考えなら、相続登記を一日でも早く進めることが第一歩になります。2024年からは登記が義務化され、放置には過料のリスクもありますので、なおさら早めの着手をおすすめします。

実務でのコツは、「登記と売却準備の並行処理」です。戸籍を集め、遺産分割を話し合い、登記を申請する——この間にも、査定を受けたり売却の段取りを進めたりできます。登記が完了した瞬間から売り出せる状態を作っておけば、全体の期間を大きく短縮できます。また、名義の決め方は売却を前提に考えることが重要で、換価分割なら代表者名義がスムーズです。税制特例の期限も含め、こうした段取りは司法書士・税理士と連携してご案内しています。

当社は茅ヶ崎・湘南エリアで、相続登記から売却までをワンストップでサポートしています。「名義が親のままでどうすれば」という段階から、お気軽にご相談ください。