茅ヶ崎市の不動産投資で一棟アパートと区分マンションを比較する

2026年6月8日2026年6月9日

【まずは結論】
茅ヶ崎市の不動産投資で一棟アパートと区分マンションを比較すると、一棟は「高収益・土地が残る・自由度が高い」反面リスクが集中し、区分は「少額・分散・流動性が高い」反面利回りは控えめです。資金力・リスク許容度・目的に応じて選ぶことが重要で、初心者は区分から始める方も多くいます。

「不動産投資を始めたいけど、一棟アパートと区分マンションのどっちがいいの？」と迷っていませんか？

どちらにもメリット・デメリットがあり、「正解」は投資の目的と資金状況によって変わります。

両者の違いを正しく理解すれば、自分に合った投資スタイルを選び、失敗のリスクを大きく減らせます。

この記事では、茅ヶ崎市の不動産投資で一棟アパートと区分マンションを、収益性・リスク・流動性などの観点から比較してわかりやすく解説します。

一棟アパートと区分マンションの基本比較表

項目	一棟アパート	区分マンション
必要資金	大きい（数千万〜）	少額から可能
利回り	高め	控えめ
土地	土地が手元に残る	土地は持分のみ
空室リスク	複数戸で分散	1戸＝空室で収入ゼロ
流動性（売りやすさ）	低め	高い
管理の自由度	高い（自分で決められる）	管理組合の制約あり
修繕の負担	すべて自己負担	修繕積立金で計画的

一棟アパートの特徴

メリット｜高収益・土地が残る・自由度

複数戸の家賃でまとまった収入が得られる
1戸が空いても他の戸でカバーでき収入がゼロになりにくい
土地が手元に残り、将来の建て替え・売却の自由度が高い
リフォームや家賃設定を自分で決められる

デメリット｜資金とリスクが大きい

必要資金が大きく、融資のハードルも高い
大規模修繕の費用をすべて自分で準備する必要がある
1物件に資金が集中し、分散が効きにくい
売却時に買い手が限られ流動性が低い

まとまった資金とリスク管理ができる中〜上級者、土地を資産として残したい方に向いています。

区分マンションの特徴

メリット｜少額・分散・流動性

少額の自己資金から始められる
複数の区分を別エリアに持てば分散投資になる
1戸単位で売買でき流動性が高い
修繕積立金で大規模修繕が計画的に行われる

デメリット｜利回りと自由度の制約

利回りは一棟より控えめになりやすい
1戸のため空室＝家賃収入ゼロになる
管理組合のルールに従う必要がある
土地は持分のみで建て替えの主導権はない

少額から始めたい初心者、本業を持ちながら手間を抑えたい方、分散でリスクを抑えたい方に向いています。

茅ヶ崎市での投資視点

区分なら駅近・実需に売れる立地が狙い目

茅ヶ崎市の区分マンションは、駅近など実需（自宅購入者）にも売れる立地を選べば、出口で投資家・実需の両方に売却でき、流動性の高さがさらに活きます。

一棟は土地値と賃貸需要の両面で評価する

一棟アパートは、建物の収益力に加えて「土地そのものの価値」も資産になります。

湘南エリアの土地需要が堅調な茅ヶ崎では、建物が古くなっても土地値が下支えするため、出口の選択肢（更地売却・建て替え）が広がります。

選び方の判断ステップ

①自己資金とリスク許容度を整理する

まとまった自己資金があり、大きなリスクを管理できるなら一棟、少額から堅実に始めたいなら区分が基本の出発点です。

②投資の目的を明確にする

「土地を資産として残したい」なら一棟、「分散して流動性を確保したい」なら区分、と目的によって最適解が変わります。

③出口戦略まで含めて比較する

保有中の収益だけでなく、「数年後に売るとどうなるか」まで含めて比較しましょう。

流動性の区分・土地が残る一棟、それぞれの出口の違いが、トータル収支を左右します。

一棟・区分の選択でよくある失敗事例

利回りの高さだけで一棟を選び修繕に苦しんだ

表面利回りの高さで築古一棟を購入し、大規模修繕費の負担で収支が悪化したケースがあります。

一棟は修繕費をすべて自己負担する前提で、修繕計画まで含めて判断しましょう。

区分1戸の空室で収入がゼロになった

区分1戸のみを保有し、退去後の空室期間に家賃ゼロでローン返済だけが続いたケースもあります。

区分は空室リスクが集中するため、立地（賃貸需要）の見極めが特に重要です。

出口を考えず流動性の低い物件を持った

売りたいときに買い手がつかない一棟を保有し、現金化に苦労したケースもあります。

購入前に「誰に・いくらで売れるか」という出口を確認しておきましょう。

専門家コメント｜株式会社クラウドリアルエステート代表田畑蔵人

「一棟と区分、どちらが得ですか？」というご質問には、いつも「どちらが得かは、あなたの資金とリスク許容度次第です」とお答えしています。一棟の高収益も、修繕費の自己負担と流動性の低さという裏側があります。区分の手軽さも、利回りの低さと空室リスクの集中という代償があります。どちらが優れているという話ではなく、自分に合うかどうかの問題です。

茅ヶ崎市で特徴的なのは、区分マンションの「実需にも売れる」という出口の強さと、一棟の「土地値が下支えする」安心感です。湘南エリアの底堅い需要が、どちらのスタイルにも追い風になっています。初めて投資される方には、流動性が高く失敗してもリカバリーしやすい区分からスタートし、経験を積んでから一棟へ、という段階的なステップアップもおすすめしています。

当社は茅ヶ崎・湘南エリアの収益物件について、一棟・区分の両方を扱う立場から、お客様の状況に合った投資スタイルをフラットにご提案しています。どちらが向いているか分からない段階から、お気軽にご相談ください。