茅ヶ崎市で相続不動産の名義変更を先延ばしにするデメリット

2026年6月7日2026年6月9日

【まずは結論】
茅ヶ崎市で相続不動産の名義変更（相続登記）を先延ばしにすると「過料のリスク・売却や活用ができない・相続人の増加で手続きが複雑化」という3つの大きなデメリットがあります。相続登記は2024年4月から義務化されており、3年以内の登記が必要です。先延ばしに利点はほぼなく、早期の着手が唯一の対策です。

「実家の名義、親のままだけど急がなくていいよね？」と、名義変更を後回しにしていませんか？

かつては「困ったときにやればいい」と放置されがちだった相続登記ですが、義務化により状況は一変しました。

そして法律上のペナルティ以上に怖いのが、放置の間に進行する「実務上の不利益」です。

この記事では、茅ヶ崎市で相続不動産の名義変更を先延ばしにするデメリットを、具体的なリスク順にわかりやすく解説します。

デメリットの全体像一覧表

デメリット	内容	影響の大きさ
過料のリスク	3年以内の登記義務違反で10万円以下の過料の可能性	金銭的ペナルティ
売却・賃貸・担保にできない	名義変更まで一切の処分が不可	機会損失が大きい
相続人の増加	数次相続で関係者が倍増	解決難易度が急上昇
共有者の高齢化・認知症	意思確認ができず手続き停滞	成年後見が必要になることも
書類収集の困難化	戸籍等の取得先が増え時間がかかる	手間と費用の増加
特例期限の経過	取得費加算等の税制特例を逃す	数十万〜数百万円の差

デメリット①義務化による過料のリスク

「3年以内」の登記が法律上の義務に

2024年4月1日から相続登記は義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になり得ます。

義務化以前に相続した不動産も対象（経過措置あり）のため、「昔の相続だから関係ない」とは言えません。

すぐに分割が決まらない場合の救済策もある

遺産分割の話し合いが長引く場合は、「相続人申告登記」という、当面の義務を果たすための簡易な手続きも用意されています。

ただしこれは義務違反を避けるための応急措置で、売却には正式な相続登記が必要です。

デメリット②売ることも貸すこともできない

名義が動かない限り資産は「凍結」状態

被相続人名義のままの不動産は、売却・賃貸・担保提供（ローンの担保）のいずれもできません。

茅ヶ崎市のように相場が動いているエリアでは、「売り時に売れない」ことが大きな機会損失につながります。良い買い手が現れてから登記を始めても、完了までの間に商機を逃しかねません。

その間も維持コストは発生し続ける

活用できない一方で、固定資産税・管理の手間・（マンションなら）管理費等の負担は止まりません。

「収入ゼロ・支出あり」の状態が、放置の年数だけ積み上がります。

デメリット③時間とともに手続きが難しくなる

数次相続で関係者が増えていく

名義変更をしないうちに相続人が亡くなると、その人の相続人（配偶者・子）が新たな当事者として加わります（数次相続）。

当初は兄弟3人の話し合いだったものが、放置の末に「会ったこともない親族10人の合意が必要」になる——これが放置の典型的な末路です。

高齢化・認知症で意思確認ができなくなる

相続人が認知症などで判断能力を失うと、遺産分割協議には成年後見人の選任が必要になり、手続きの負担が大きく増します。

「全員が元気なうちに」が、名義変更の隠れた期限です。

税制特例の期限も過ぎていく

取得費加算の特例（相続開始から3年10ヶ月以内の売却）など、相続不動産の税負担を抑える特例には期限があります。

名義変更の放置は、こうした特例を使う選択肢ごと失わせ、結果として手取りを数十万〜数百万円減らすことにつながります。

先延ばしを防ぐための進め方

「期限」から逆算してスケジュールを切る

義務化の3年、特例の3年10ヶ月という期限を起点に、

相続発生〜半年：書類収集・遺産分割協議
1年以内：相続登記の完了
売却するなら特例期限内に引き渡しまで

という目安でスケジュールを切ると、先延ばしを防げます。

進まない原因別に対処する

先延ばしには必ず原因があります。

手続きが面倒→司法書士に依頼（報酬5〜15万円程度）
分け方が決まらない→査定など数字を揃えて話し合う
どうするか決められない→売却・賃貸・維持の比較資料を作る

原因を特定して専門家の力を借りれば、止まっていた手続きは必ず動き出します。

先延ばしによるよくある失敗事例

売り時の好相場を逃した

買い手候補が現れたのに登記未了で売却できず、数ヶ月後には市況も買い手の事情も変わってしまったケースがあります。

「いつでも売れる状態」を作っておくことが、相場の波に乗る条件です。

10年放置で相続人が3人から9人になった

放置の間に兄弟が他界し、甥・姪を含む9人の合意が必要になって、話し合いだけで数年を要したケースもあります。

認知症の発症で手続きが止まった

協議を先延ばしにするうち相続人の一人が認知症を発症し、成年後見の手続きから始めることになったケースもあります。

家族の時間は有限——これが先延ばしの最大のリスクです。

専門家コメント｜株式会社クラウドリアルエステート代表田畑蔵人

名義変更の先延ばしは、「今日困らないこと」が最大の落とし穴です。今日も明日も困らない。けれど5年後、売りたくなったとき・相続人が増えたとき・誰かが体調を崩したときに、放置のツケが一気に表面化します。私たちが現場で見てきた「解決が難しくなった相続」は、ほぼ例外なく「もっと早ければ簡単だった相続」でした。

義務化された今、名義変更は「やるかやらないか」ではなく「いつやるか」の問題です。そして答えは常に「今」が最善です。手続きの面倒さは司法書士が、分け方の迷いは査定などの数字が、活用の迷いは比較資料が解決してくれます。先延ばしの原因が何であれ、それを解消する手段は必ず用意されています。

当社は茅ヶ崎・湘南エリアで、司法書士と連携した名義変更のサポートから、その後の売却・活用のご提案まで一貫して対応しています。「親の名義のままの不動産がある」——その一言からで構いません。早めにご相談ください。